房屋公平法五個易踩紅線的項目

有許多的房東都是無心插柳而意外成為包租公或包租婆的，因此往往不像專業的房東或是專業的物業管理公司一樣，很有可能會很容易就忽視了房屋公平法的存在。美國的房屋公平法於1968年美國人權領袖馬丁路塞金遇刺之後的一週後誕生的，它的主要精神自然是在防止歧視，要求不論是房東或是專業的房地產管理公司都必須對待所有的「房客」一視同仁，不可以有所分別。

然而在現實生活中，因為不同文化及生活背景等種種的原因，再加上各個州有時會有額外加上的考慮類別，所以會造成很容易就不小心踩了紅線而不自知的可能，因此在這裏提供有關房屋公平法中，五個很容易疏忽的要點給當房東的讀者參考。

1. 聯邦法裡必須要知道的七個受保護的類別為種族，顏色，宗教，原國籍，性別，殘障，以及家庭的組成狀態等七項。除了以上的七項，加州另加以擴大又加上了性取向(sexual orientation)，性別認定及性別的說明(gender identity & expression)，婚姻狀態(marital status)，健康狀態(medical condition)，祖先血統(ancestry)，收入的來源，年齡，職業等更為廣泛的範圍。
2. 公平法裡最容易踩到紅線的就是有關family status的部分。例如不能在租屋廣告中提到只租女學生，夫妻，或是說到申請者必須是18歲以上等，因為類似這些的字句都有可能會因此觸法。當然，有原則就可以有例外，例如可以說所有18歲以上的成年人都必須要做背景調查，或是未成年必須要有監護人公正過的核准信函，或是有附帶游泳池的物業，可以在游泳池或健身中心的附帶條紋上加註18歲以下必須由成年人陪同使用等等的字句。
3. 上面說到了公平法的精神在必須對待所有的「房客」一視同仁，因此當申請者來租時，房東不能以假設性的考慮，主觀的認定出租單位是否適合該申請者，因此只告訴某申請者還有未出租單位，卻對另一個申請者卻有所隱瞞，這種在加州將有可能會被列入稱為arbitrary discrimination類，也就是隨機心證歧視的一種。
4. 由於公平法裡有許多模糊的空間，所以也往往會有許多的爭議，其中爭議最多的就是有關寵物的部分。是否允許房客飼養寵物是房東的決定，這點並無爭議，可是許多的房東卻也忽略了，有一部分的寵物不僅僅是寵物而已，還有可能是被稱為service animal的寵物，可能是貓，可能是狗等輔助性的動物。因此，當申請者提出證明所一同生活的寵物是經過認證過的改善生活起居或是身心健康的輔助性動物，房東是不能拒絕的。
5. 許多的房東或許是聽了週遭朋友的故事，往往為了避免麻煩，所以會考慮事先過濾掉政府低收入戶補助的申請者，因此會在廣告上寫著「No Section 8 」的字句。其實這也是很危險的，因為公平法裡已經很明白地告訴你，不可以依收入的來源來過濾申請者，那除了過濾背景外要如何避免可能被指違法的可能呢？其實很簡單的，因為雖然說不能查收入的來源，卻沒有禁止物業主審核申請者的信用與財務狀況，此外，Section 8的物業也必須要政府認證過後，才能合法出租給有政府補助的低收入戶。

另外附帶一提的是有時後房東可能會被房客的「歧視」指責嚇到，或許可能真的是做了什麼事，說了說麼話，或是租約條文上有什麼被挑惕的地方，也有可能完全沒有違法，也沒有踏到公平法的紅線，完完全全就是被嚇到了。許多這種情況下房客的行為或許只是要爭取更多的方便性，降低租金，或是全額拿回押金等等。因此，當房東碰到這種情況時，如果經過檢視或諮詢法律專家後，沒有發現任何的錯誤，自然可以照約行事，或是在情，理，法的兼顧下做出調整，否則房東就應當要嚴肅地面對這樣的指責，依不同的個案情況來做出補救，以免徒增困擾，希望以上說到的這幾點有關有關公平法的參考能對各位房東或是準房東有幫助。

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