雖然說，美國的房地產交易可以算得上是非常透明的一個市場，也沒有特別規定一定要透過仲介才能買賣房地產，但許多人在準備購屋時，還是會考慮請一位當地的房地產經紀來當响導，希望能透過地產經紀的專業和對當地的瞭解，幫忙找到一個心目中理想的房子。但是最常會碰到的一種情況是，大部份的經紀人都會要求你簽署一份買方代理合約。或許是來自於不好的經驗，朋友間聽說的，網路上看來的，也或許是在已有的既定印象之下，有人會說這個代理合約是矇混新移民的綁約手法，主要的目的根本不在保護雙方，而在保護仲介的佣金，是一種不符合專業倫理的行為。
至於事實的真相是不是符合房加州地產專業倫理，是不是綁約的手法，它又是怎樣的一份合約？對以上的這些疑問，首先我們必須要先了解代理合約的相關內容，簽這份合約的優缺點在哪裡，合約是否有其必要性等這幾點來說明。
所謂的代理合約指的是仲介與買或賣的當事人，兩造間應有的相關責任與共識的一份合約，合約中有兩方在關於仲介與買賣方兩造間所規範的內容，其中無論是買房還是賣房，會有些雙方必須都有的共識規範，而這些規範責任的部分有很多其實是重疊的，因為通常最有爭議性的多是集中在買房時的代理合約，因此這篇文章的重點將只放在有關買方的代理合約上。
加州房地產協會現有的制式買房代理合約有三種，分別是獨家代理買家的代理合約 (exclusive)，非獨家代理買家的代理合約 (non-exclusive)，以及非關佣金的非獨家代理合約 (non-exclusive, not for compensation)，其中一般最常見，也最常被用到的是獨家代理的買家代理合約，所謂的獨家與非獨家兩者的主要區別在於 —— 仲介的佣金取得分別是根據提供給買家的房源及服務而有不同。其中獨家代理指的是，無論買方是以何種的方式，在什麼樣的情況下買到房子，仲介都有權要求取得佣金，如果佣金無法在賣方處取得，將由買方來支付仲介的佣金，此外獨家代理合約中還有包含房型，房價等的限定條款在內；而非獨家代理則會依據合約的說明，經過雙方的同意，只有幫客人處理過的房源或依所提供的服務，仲介才有索取佣金的權利。
至於非關佣金的非獨家代理合約，除了有非獨家代理合約的特性外，如同字面就是沒有佣金疑慮的單純的買方代理合約，也就是說仲介無論在任何情形下，都不會向所代理的買方追索佣金，主要在於對仲介的服務範圍及雙方之間的應有的責任做釐清的一份合約。當然不要誤解了，代理的仲介還是有權向賣方或第三方索取代理客戶期間應得的酬勞。幾乎所有的經紀公司，都會避免使用第三類的這份合約，當然，也很少有仲介會主動向客人介紹這樣的一份合約，理由很簡單，天下沒有白吃的午餐，當然也不會有願意可能會做白工的風險，所以有些人就直接認為簽這種合約跟沒簽一樣，事實上，那是因為對所謂的客戶(customer)與當事人(client)在房地產交易中的角色缺乏認知，或是認同混肴的緣故。
無論是哪一種的代理合約，總括來說，主要內容都可以分為三個部份，以下分別做個簡要的說明，合約的第一部分主要是雙方對代理的共識，包括代理期限，再一次聲明經紀人的代理關係，同時規範仲介需要提供的服務內容，以及當事人相對應有的責任；第二部份則規範了佣金的部分，有清楚的說明有關代理佣金如何支付的條文，及仲介收取的合理性等的條款；第三部份才是主要用來保護仲介的條款，以及仲介如果沒有做到合約中應有的責任時，客方如何申訴的項目。合約中會清楚的說明當兩造雙方有爭執時，法律上的程序，訴訟費的分配方式，及如何依不同的情況的申訴管道，這部分也同時提到任何一方都有權隨時終止合約，及終止的方式，及合約的效力等等的條款。
如果您問我那簽哪一種比較好，我當然會明白的告訴您，無論是三種的哪一種都有其存在的優點，而仲介的主要角色其實是做為買賣方間的一個媒介，建立一個緩衝地帶，透過白紙黑字的方式，讓雙方的交易在彼此有共識下能夠順利完成。其中比較要注意的是，因為不同仲介或仲介掛牌的經紀公司經營的方式不一定會相同，當客方被仲介要求簽獨家代理合約時，更需要看明白問清楚，對合約的內容能夠全面性的瞭解，尤其是佣金的部分，以及解約前後所有的相關程序，事後才不會有太多的爭議。
如果能在合作之前就把彼此間應有的相對責任白紙黑字寫下來，當然會有助於未來彼此的溝通，而且能讓買方能夠更清楚的知道代理仲介應該有的責任，而不是單方面的認為仲介的性質限於帶人看房子的誤導，同時也可以盡量避免在合作的過程中，因為認知不同而產生的誤解。而另一方面，透過合約的討論也可以同時讓買方有機會對有關經紀的服務項目，期待，佣金等的不同意見，向仲介提出來做更進一步的釐清。至於說到綁約的疑慮，合約中有清清楚楚地提到這份合約是revocable的，也就是任何一方都可以隨時終止合約，同時也有提供如果有終止合約不可避免的這種情況發生時，如何避免損及雙方權益的討論項目。而當雙方很不幸的有因為佣金分配的衝突產生時，兩造的任何一方這時可以很清楚的知道如何處理，而不一定要走對簿公堂的過道的共識。另一方面，這合約還有一個最大的功用就是，當雙方在簽下這份合約的當下，就如同有了相當於僱傭關係的法律效力存在，也就是買方正式委託該仲介為代表幫忙買房，被雇用的仲介除了必須要做到法律規定應有的仲介責任外，同時也要依據合約為當事人（僱主）爭取最大的利益。
不置可否，有很多時候地產仲介本身也要付起不教而殺的這個責任，如果客人方不明白以上不同代理合約其個別的獨特性，特別是獨家代理合約的特性及內容時，尤其是在買房時，如果運氣不好，碰到難以相處或是不能提供應好的服務的仲介的時後，說實話，是有可能會掉入綁約的陷阱；也或許會有仲介告訴您這是這行的規矩，或是說是公司規定的等等是是而非的理由，這也僅是個別的經紀公司的規定，並不是市場的潛規則，因為沒有這個合約，仲介仍然可以幫您買到房子，沒有問題的，唯一的差別只是過程中不可避免可能的責任義務的相對關係的不同而已。
至於事實的真相是不是符合房加州地產專業倫理，是不是綁約的手法，它又是怎樣的一份合約？對以上的這些疑問，首先我們必須要先了解代理合約的相關內容，簽這份合約的優缺點在哪裡，合約是否有其必要性等這幾點來說明。
所謂的代理合約指的是仲介與買或賣的當事人，兩造間應有的相關責任與共識的一份合約，合約中有兩方在關於仲介與買賣方兩造間所規範的內容，其中無論是買房還是賣房，會有些雙方必須都有的共識規範，而這些規範責任的部分有很多其實是重疊的，因為通常最有爭議性的多是集中在買房時的代理合約，因此這篇文章的重點將只放在有關買方的代理合約上。
加州房地產協會現有的制式買房代理合約有三種，分別是獨家代理買家的代理合約 (exclusive)，非獨家代理買家的代理合約 (non-exclusive)，以及非關佣金的非獨家代理合約 (non-exclusive, not for compensation)，其中一般最常見，也最常被用到的是獨家代理的買家代理合約，所謂的獨家與非獨家兩者的主要區別在於 —— 仲介的佣金取得分別是根據提供給買家的房源及服務而有不同。其中獨家代理指的是，無論買方是以何種的方式，在什麼樣的情況下買到房子，仲介都有權要求取得佣金，如果佣金無法在賣方處取得，將由買方來支付仲介的佣金，此外獨家代理合約中還有包含房型，房價等的限定條款在內；而非獨家代理則會依據合約的說明，經過雙方的同意，只有幫客人處理過的房源或依所提供的服務，仲介才有索取佣金的權利。
至於非關佣金的非獨家代理合約，除了有非獨家代理合約的特性外，如同字面就是沒有佣金疑慮的單純的買方代理合約，也就是說仲介無論在任何情形下，都不會向所代理的買方追索佣金，主要在於對仲介的服務範圍及雙方之間的應有的責任做釐清的一份合約。當然不要誤解了，代理的仲介還是有權向賣方或第三方索取代理客戶期間應得的酬勞。幾乎所有的經紀公司，都會避免使用第三類的這份合約，當然，也很少有仲介會主動向客人介紹這樣的一份合約，理由很簡單，天下沒有白吃的午餐，當然也不會有願意可能會做白工的風險，所以有些人就直接認為簽這種合約跟沒簽一樣，事實上，那是因為對所謂的客戶(customer)與當事人(client)在房地產交易中的角色缺乏認知，或是認同混肴的緣故。
無論是哪一種的代理合約，總括來說，主要內容都可以分為三個部份，以下分別做個簡要的說明，合約的第一部分主要是雙方對代理的共識，包括代理期限，再一次聲明經紀人的代理關係，同時規範仲介需要提供的服務內容，以及當事人相對應有的責任；第二部份則規範了佣金的部分，有清楚的說明有關代理佣金如何支付的條文，及仲介收取的合理性等的條款；第三部份才是主要用來保護仲介的條款，以及仲介如果沒有做到合約中應有的責任時，客方如何申訴的項目。合約中會清楚的說明當兩造雙方有爭執時，法律上的程序，訴訟費的分配方式，及如何依不同的情況的申訴管道，這部分也同時提到任何一方都有權隨時終止合約，及終止的方式，及合約的效力等等的條款。
如果您問我那簽哪一種比較好，我當然會明白的告訴您，無論是三種的哪一種都有其存在的優點，而仲介的主要角色其實是做為買賣方間的一個媒介，建立一個緩衝地帶，透過白紙黑字的方式，讓雙方的交易在彼此有共識下能夠順利完成。其中比較要注意的是，因為不同仲介或仲介掛牌的經紀公司經營的方式不一定會相同，當客方被仲介要求簽獨家代理合約時，更需要看明白問清楚，對合約的內容能夠全面性的瞭解，尤其是佣金的部分，以及解約前後所有的相關程序，事後才不會有太多的爭議。
如果能在合作之前就把彼此間應有的相對責任白紙黑字寫下來，當然會有助於未來彼此的溝通，而且能讓買方能夠更清楚的知道代理仲介應該有的責任，而不是單方面的認為仲介的性質限於帶人看房子的誤導，同時也可以盡量避免在合作的過程中，因為認知不同而產生的誤解。而另一方面，透過合約的討論也可以同時讓買方有機會對有關經紀的服務項目，期待，佣金等的不同意見，向仲介提出來做更進一步的釐清。至於說到綁約的疑慮，合約中有清清楚楚地提到這份合約是revocable的，也就是任何一方都可以隨時終止合約，同時也有提供如果有終止合約不可避免的這種情況發生時，如何避免損及雙方權益的討論項目。而當雙方很不幸的有因為佣金分配的衝突產生時，兩造的任何一方這時可以很清楚的知道如何處理，而不一定要走對簿公堂的過道的共識。另一方面，這合約還有一個最大的功用就是，當雙方在簽下這份合約的當下，就如同有了相當於僱傭關係的法律效力存在，也就是買方正式委託該仲介為代表幫忙買房，被雇用的仲介除了必須要做到法律規定應有的仲介責任外，同時也要依據合約為當事人（僱主）爭取最大的利益。
不置可否，有很多時候地產仲介本身也要付起不教而殺的這個責任，如果客人方不明白以上不同代理合約其個別的獨特性，特別是獨家代理合約的特性及內容時，尤其是在買房時，如果運氣不好，碰到難以相處或是不能提供應好的服務的仲介的時後，說實話，是有可能會掉入綁約的陷阱；也或許會有仲介告訴您這是這行的規矩，或是說是公司規定的等等是是而非的理由，這也僅是個別的經紀公司的規定，並不是市場的潛規則，因為沒有這個合約，仲介仍然可以幫您買到房子，沒有問題的，唯一的差別只是過程中不可避免可能的責任義務的相對關係的不同而已。
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