房屋估價與市價的相對關係

西方人常說房子如同個人的城堡，為了能夠充分的利用及享受它給帶來的樂趣，所以要不定時的保養維護外，在做升級的同時也要能注意到能夠適合個人的個性品味及家人的需要。可是房屋的整修升級，或是某單項的重新裝潢，是否會在轉賣或是重新貸款的估價時增加房價，往往是一個非常讓人納悶的疑問。許多網路上的文章都說會，有線電視製作的那些買賣房子的節目也說會，但往往在估價報告上時又沒有反應升級的價錢，究竟是咋麼一回事呢？難道網路上、電視上那些所謂的專家說的不盡其然，僅僅是在鼓勵屋主做升級的商業廣告宣傳手段嗎？

其實網路上或是電視上所看到的是對一半的資訊，房屋的重新裝潢或是升級在許多的情況下，在估價或是賣房的時候的確會增加房屋的價值，但除了有兩個很重要的前提 —— 「什麼時候做的」及「施工的品質」需要作為評估的考慮外，還必須要暸解通常估價師是如何看待升級後的房屋來做為調整的因素。今天因此在這裡簡單的說明一下，關於房屋估價與房屋市價的相對關係，以下就讓我們一起來看看房地產估價是怎麼一回事，以及通常估價報告是如何調整的。

所謂的房屋估價報告是專業的地產估價師或地產經紀，根據當地的房市，對某一特定房屋與同類型的相似屋分析比較後所總結出來的一份關於可能市價的報告。通常估價師在進行估價時，基本上會先從地點，坪數，房齡，及房間總數等這四個方向來作為估價的參考基準。這四個變數中關於建地坪數及房齡的部分，我認為應該不需特別說明，因為大部分的人應該都已經很有概念，這裡我們要來討論的是地點及房間數的部分。

地點，也就是我們常聽到的Location，其實是個很主觀的抽象概念，它會依其周邊的客觀因素有所變動。舉例來說，過去被看好的三角窗厝，也就是所謂的Corner Lot，發展至今，城鄉與都會區就會有明顯不同的調整角度，所以才會聽到有人說三角窗厝好，有人說三角窗厝不好的困惑情形發生。其實估價師除了會根據該建地的使用規定來作調整，可能還會加上周遭環境可見或不可見，例如人潮、噪音、城市發展等，以及生活機能的優劣，土地規劃及改善的程度，或是可使用部分等等許多外在客觀的因素來作調整，所以您可能有時會發現隔幾間一個建坪比該物業還小的物業，估價師給的價位竟然比該標的物業還要高的情形發生，所以房屋所在的位置，坦白的說並非是上調房價，或是投資買房考慮時的絕對因素。

至於所謂房間的總數這裡也要稍做說明，一般我們會把房間數分兩個部分來看，一個是所有可供活動的隔間總數(Total Rooms)，以及專做睡覺休息用的臥房（Bedrooms）和衛生間數（Bathrooms）。隔間總數中，除了客廳、廚房外，例如儲藏室、地下室等都只是列入當作最後的參考，並不會被列入計算。至於臥房及衛生間的數目，計算的方式則有其一定的遊戲規則，不是說這房子有隔間就可以算一個房間。舉衛生間的例子來說，或許您有看過估價報告上說某屋有三房一又四分之三個衛生間，這四分之三是如何算來的呢？我用以下這樣的一個例子來說明，例如說如果該衛生有淋浴，洗手台，馬桶，但沒浴盆，浴盆就是那少了的四分之一；房間也是類似的規則，如果一個房間沒有放衣服的衣櫃，隔間規格不符，或是沒有符合建築法規中需有的通風窗戶等，基本上就都不能算是一個房間。而另一方面，也不是說越多的房間總數也就是越好，其中的隔間大小、與使用機能等也會被列入考慮，例如有些房子重新裝潢後拿來使用所謂的遊戲間、或是辦公室等房間基本上也不會被列入計算；又當如果隔太多間，使得該物業房間相對的使用坪數顯得比同一區其他類似屋型的物業隔間要來得小時，反而會讓估價師會有調降可能的房屋市價這樣的一個步驟發生。

一般的估價師都是初步依這樣的四個考慮方向，加上他的專業考量做加加減減的調整，得出來一個基本價位的數字，得到這個基本價位的結果後，才會依其是否有它設施再與其他同類型房屋的差異來做比較。

繼續為了更進一步調整出比較正確的市價，這時估價師會根據該屋與另外各方面都類似的屋型中有的或是沒有裝潢設施來做調整，但實際的結果就如同曾經提過的游泳池的成本不一定會反映在房價上的例子一樣，實際上裝潢的原始成本並不一定會完全無誤地反映到房屋整修後的可能附加市值，煩請讀者參考前文，這裡就不再另做說明了。

有人可能會問，咦，地呢？不是說地愈大越值錢嗎？怎麼很少看到會對地的大小做調整呢？是的，在某些城鄉，特別是規劃為農業區的地帶，地的確是會被加入估價的比較，然而在都會區或是郊區，會因為城市規劃及嚴格的土地使用、或是變更的法規，即使您有比您鄰居大的後院，也不見得會被列入估價的考慮，或者就算是您的總建地比您的鄰居還要大，頂多也僅僅只會做很小、很小、小到不足微道的調整。

以上是有關估價報告中基本的初步調整的部分一個簡單的說明，這裡提出來給讀者作為在閱讀估價報告時可能會有的疑問作為參考。但是因為房地產估價並不是簡單地把成本直接加到估出來的基本房價上的對等關係，因此我們還必須要進一步的考慮哪些的升級會增加房屋的價值，又有哪些因素在考慮做房屋升級時必需要列入未來賣房考慮，所以接下來還在整理有關估價的下一篇，除了會進一步說明以上Location，Size，Age，及Room Count四個因素外，將會另外說明在轉賣時可能的加減分的因素來與讀者共同分享。

如果您正在考慮買房，或是賣房，但只是想要知道您在北加州現在房屋的市值，不妨試試看我這裡提供的線上房屋估價系統，或許除了會對您目前的標的物業所在的房市有比較初步的暸解外，也希望能給您在賣房時價位的預定，或買房出價的考慮上能有些許的幫助。

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淺談經紀代理合約

雖然說，美國的房地產交易可以算得上是非常透明的一個市場，也沒有特別規定一定要透過仲介才能買賣房地產，但許多人在準備購屋時，還是會考慮請一位當地的房地產經紀來當响導，希望能透過地產經紀的專業和對當地的瞭解，幫忙找到一個心目中理想的房子。但是最常會碰到的一種情況是，大部份的經紀人都會要求你簽署一份買方代理合約。或許是來自於不好的經驗，朋友間聽說的，網路上看來的，也或許是在已有的既定印象之下，有人會說這個代理合約是矇混新移民的綁約手法，主要的目的根本不在保護雙方，而在保護仲介的佣金，是一種不符合專業倫理的行為。

至於事實的真相是不是符合房加州地產專業倫理，是不是綁約的手法，它又是怎樣的一份合約？對以上的這些疑問，首先我們必須要先了解代理合約的相關內容，簽這份合約的優缺點在哪裡，合約是否有其必要性等這幾點來說明。

所謂的代理合約指的是仲介與買或賣的當事人，兩造間應有的相關責任與共識的一份合約，合約中有兩方在關於仲介與買賣方兩造間所規範的內容，其中無論是買房還是賣房，會有些雙方必須都有的共識規範，而這些規範責任的部分有很多其實是重疊的，因為通常最有爭議性的多是集中在買房時的代理合約，因此這篇文章的重點將只放在有關買方的代理合約上。

加州房地產協會現有的制式買房代理合約有三種，分別是獨家代理買家的代理合約 (exclusive)，非獨家代理買家的代理合約 (non-exclusive)，以及非關佣金的非獨家代理合約 (non-exclusive, not for compensation)，其中一般最常見，也最常被用到的是獨家代理的買家代理合約，所謂的獨家與非獨家兩者的主要區別在於 —— 仲介的佣金取得分別是根據提供給買家的房源及服務而有不同。其中獨家代理指的是，無論買方是以何種的方式，在什麼樣的情況下買到房子，仲介都有權要求取得佣金，如果佣金無法在賣方處取得，將由買方來支付仲介的佣金，此外獨家代理合約中還有包含房型，房價等的限定條款在內；而非獨家代理則會依據合約的說明，經過雙方的同意，只有幫客人處理過的房源或依所提供的服務，仲介才有索取佣金的權利。

至於非關佣金的非獨家代理合約，除了有非獨家代理合約的特性外，如同字面就是沒有佣金疑慮的單純的買方代理合約，也就是說仲介無論在任何情形下，都不會向所代理的買方追索佣金，主要在於對仲介的服務範圍及雙方之間的應有的責任做釐清的一份合約。當然不要誤解了，代理的仲介還是有權向賣方或第三方索取代理客戶期間應得的酬勞。幾乎所有的經紀公司，都會避免使用第三類的這份合約，當然，也很少有仲介會主動向客人介紹這樣的一份合約，理由很簡單，天下沒有白吃的午餐，當然也不會有願意可能會做白工的風險，所以有些人就直接認為簽這種合約跟沒簽一樣，事實上，那是因為對所謂的客戶(customer)與當事人(client)在房地產交易中的角色缺乏認知，或是認同混肴的緣故。

無論是哪一種的代理合約，總括來說，主要內容都可以分為三個部份，以下分別做個簡要的說明，合約的第一部分主要是雙方對代理的共識，包括代理期限，再一次聲明經紀人的代理關係，同時規範仲介需要提供的服務內容，以及當事人相對應有的責任；第二部份則規範了佣金的部分，有清楚的說明有關代理佣金如何支付的條文，及仲介收取的合理性等的條款；第三部份才是主要用來保護仲介的條款，以及仲介如果沒有做到合約中應有的責任時，客方如何申訴的項目。合約中會清楚的說明當兩造雙方有爭執時，法律上的程序，訴訟費的分配方式，及如何依不同的情況的申訴管道，這部分也同時提到任何一方都有權隨時終止合約，及終止的方式，及合約的效力等等的條款。


如果您問我那簽哪一種比較好，我當然會明白的告訴您，無論是三種的哪一種都有其存在的優點，而仲介的主要角色其實是做為買賣方間的一個媒介，建立一個緩衝地帶，透過白紙黑字的方式，讓雙方的交易在彼此有共識下能夠順利完成。其中比較要注意的是，因為不同仲介或仲介掛牌的經紀公司經營的方式不一定會相同，當客方被仲介要求簽獨家代理合約時，更需要看明白問清楚，對合約的內容能夠全面性的瞭解，尤其是佣金的部分，以及解約前後所有的相關程序，事後才不會有太多的爭議。

如果能在合作之前就把彼此間應有的相對責任白紙黑字寫下來，當然會有助於未來彼此的溝通，而且能讓買方能夠更清楚的知道代理仲介應該有的責任，而不是單方面的認為仲介的性質限於帶人看房子的誤導，同時也可以盡量避免在合作的過程中，因為認知不同而產生的誤解。而另一方面，透過合約的討論也可以同時讓買方有機會對有關經紀的服務項目，期待，佣金等的不同意見，向仲介提出來做更進一步的釐清。至於說到綁約的疑慮，合約中有清清楚楚地提到這份合約是revocable的，也就是任何一方都可以隨時終止合約，同時也有提供如果有終止合約不可避免的這種情況發生時，如何避免損及雙方權益的討論項目。而當雙方很不幸的有因為佣金分配的衝突產生時，兩造的任何一方這時可以很清楚的知道如何處理，而不一定要走對簿公堂的過道的共識。另一方面，這合約還有一個最大的功用就是，當雙方在簽下這份合約的當下，就如同有了相當於僱傭關係的法律效力存在，也就是買方正式委託該仲介為代表幫忙買房，被雇用的仲介除了必須要做到法律規定應有的仲介責任外，同時也要依據合約為當事人（僱主）爭取最大的利益。

不置可否，有很多時候地產仲介本身也要付起不教而殺的這個責任，如果客人方不明白以上不同代理合約其個別的獨特性，特別是獨家代理合約的特性及內容時，尤其是在買房時，如果運氣不好，碰到難以相處或是不能提供應好的服務的仲介的時後，說實話，是有可能會掉入綁約的陷阱；也或許會有仲介告訴您這是這行的規矩，或是說是公司規定的等等是是而非的理由，這也僅是個別的經紀公司的規定，並不是市場的潛規則，因為沒有這個合約，仲介仍然可以幫您買到房子，沒有問題的，唯一的差別只是過程中不可避免可能的責任義務的相對關係的不同而已。

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房屋淨值與房市趨勢

之前在臉書中提到不需要因為聯儲局早先在十二月二十六日突然的升息宣布而過於驚慌，理由是因為銀行的融資是每天都在運作，利率的升降都會根據市場的操作而定，聯儲局的升息卻是突如其來的打帶跑，如同曇花一現，而且從過去的歷史紀錄來觀察，因聯儲局的升息而直接干擾到貸款利率的突然升降，在過去的一個世紀以來，也只發生過兩次，何況兩次都跟戰事有關。但不管怎麼說，相信還是很多人會擔心，未來貸款利率的變動是否會對房價有所影響，或者房市是否會因此開始崩盤。因此趁新年假期空擋，在這裡提供一點相關的統計資料來給關心的讀者作為未來房市趨勢觀察的參考。

抵押資產的淨值與房價

首先，讓我們先從房屋的淨值，Home Equity，開始。說到房屋淨值就同時須要對「抵押資產的淨值」稍做暸解，房地產所謂的「抵押資產的淨值」指的是房屋市值在扣掉抵押房子的相對貸款總額後的一個總數。例如一間市價五十萬的房子，貸款四十萬，那麼剩下的十萬就是房屋的淨值；所以相對的，房屋如果沒有貸款，就不存在資產抵押的部分，房屋的淨值當然就是百分百五十萬了。

為什麼會提到房屋淨值呢？因為房屋淨值在整個經濟以及房地產趨勢的觀察，可以說是個很重要的指標。不知道大家是否記得，過去幾年房地產在剛從低迷中復蘇回來時，市場中最常聽到的不是有關銀行屋，就是短售在銷售的房子；這裡就不提銀行屋了，「溺水屋」是「短售」的另一個代名詞，這類型的房屋通常指的是該銷售屋當下的市值低於貸款總額，也就是說貸款人抵押的房屋其淨值是零，或者根本可以說就是負的淨值。當市場充斥著負淨值類似溺水屋，甚至是銀行屋的市場時，顯示經濟的不振疲憊，房市低迷，反之，則是代表著房地產的熱絡，經濟前景看好。

許多例如CoreLogic、Pulsenomics等這些的民間機構，都會定期地對房市包括房價，房屋淨值等等的趨勢做統計調查的工作。下圖取自Pulsenomics最近一份對房地產泡沫前後的房地產趨勢的分析報告，它根據線上房地產Zillow所提供的數據，交叉比對第三季全美其他房市交易的資料的這個統計的調查結果中指出

美國七年多的房地產泡沫風暴，在短短的三年四個月後迅速的恢復過來，第四季的房價在2015結束時平均會上漲3.9%，並且還樂觀的預測未來2016年的全美房價還會續升3.4%，同時預測在未來的四年中，美國房市還會以平均每年約3.1%繼續往上走。換句話說，未來五年的美國的房價將會以3.2%，或是更樂觀的4.7%的上漲幅度繼續緩慢地上升。

根據聯儲局的資料，目前的房屋淨值總數達到一千二百萬兆，幾乎是2011年時的倍數成長，或是幾乎相等於與10年前房市泡沫開始前的紀錄，但只差不多是相當於上一次高峰期的60%，這樣的一個數據，不就證明經濟衰退時期已經結束了嗎？但為什麼許多人還是會擔心因為升息可能會借不到錢買房，或是房價會因此下跌呢？其中主要的因素，很可能是過去兩年許多城市房價不合理的飆漲，加上有許多在當年房價高點附近才購入房屋的屋主，他們在衰退期時所損失的房屋淨值到現在還沒補救回來，或者杯弓蛇影得不知道其實他們的房屋淨值正在緩慢的成長中，會這麼認爲是據Fannie Mae的統計，至少有近27%的屋主因為當年的購入房價對比於目前的低利率因此先入為主「以為」他們的房子還是溺水屋。

未來五年的房屋淨值成長

在經濟復甦的當下，最想知道的就是如何搭順風車來累積財富，其中一個長期最保險的投資當然就是通過房地產的投資來累積財富。您可能會因這句或而這樣問我，如果我在一月的時候購入一間二十五萬的房子，五年後的市值會是多少？這裡要提醒一下，房市與經濟的大環境是息息相關的，因此應該沒有任何的專家敢絕對的預測未來的房價漲跌，然而根據歷史的觀察，房地產的長期持有相對於其他的投資的確具有保值或是增值的作用。Pulsenomics 會在每季對至少100個各行業對市場有專精的經濟學者發出有關房地產投資及展望的問卷，然後再對所得的結果提出的分析報告。以下是最近的一份對未來五年展望的假設：

依據這份分析報告中的假設，我們應該可以客觀的預測這間現在市值二十五萬的房子，未來五年後將可能有至少約四萬的淨值增加或是更多的成長潛力。

十二月份加州房市

根據加州房地產協會的資料，2015的十二月份二手屋的交易量方面比前一個月份上升了約9.6%，，平均的中位價也明顯的有約2.6%的上升 —— 由十二月的＄489,310上升至＄489,310，從交易上來看有從投資的市場逐漸趨向買方以自住為主的考量，但是完成交易的總成交房數仍僅在四十萬戶左右。其中最高與最低的交易仍然還是在三藩市及Siskiyou兩個城市，三藩市最高的賣出為$1,215,620，最低的Siskiyou則為$140,000；根據個人觀察，房市交易減緩主要的原因應該是因為新的貸款遊戲中關於加三天的規則宣布後，使得許多的交易因此推遲延後的一個現象。市場的另一個觀察到的現象是，由於加州目前許多網上的房市報告預測對房價快速的升值的認知不同，使得專業估價師貸款時的所估出來的價值，與賣房屋主鎖定的價值平均仍還有約1.8%左右的差距。

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有關代理關係的聲明

有關經紀代理關係的聲明，Disclosure Regarding Real Estate Agency Relationships，是一份一式三份，總共兩頁的聲明文件，這份聲明不同於之前提到的經紀人代理合約，它是加州政府規定凡經由仲介的買賣房前，必要且仲介及買賣三方都一定要簽的文件之一。聲明的主要目的是為了能夠讓仲介與買賣雙方在初期接觸時就能釐清雙方的關係，尤其是在買賣房屋的客人在正式雇用房地產仲介之前，必須要清楚所面對的仲介扮演的角色，是代表買方、賣方、還是同時代表雙方的雙面仲介（dual agency）的有關房仲與客人之間關係的一份聲明。

經常會碰到一些客人，尤其是買房的客人，在當我拿出這份聲明時，馬上就緊張起來，以為這樣就會被仲介賣掉了一樣！有的還會質疑說，為什麼別的仲介都沒有提出這樣的聲明，而你卻有這樣的要求呢？個人認為如果從來沒有別的仲介告訴您或對您稍做說明或解釋，只有兩個可能，一個是根本沒對您說明，另一個可能是摻雜在一堆的文件中，可能您貴人多忘事或簽了也不知道。主要因為這是加州房地產局的「法律」規定，所有的房地產經紀人在買賣房屋的初期，如果賣方仲介無法在第一次接受諮詢時就讓客人知道有這份聲明，賣方經紀人最遲在簽定賣房合約之前必須要向賣方提出; 同樣的，如果買方仲介不能在一開始就向買方說明此一聲明的內容，買方仲介也必須最遲在帶客戶看房之前，要能夠提供這份聲明給有意購屋的買主，而客戶方也必須在這份聲明上簽名，表示已經明白該仲介及其經紀公司在雙方關係中所扮演的角色。

依規定，所有的房地產仲介都有責任必須要讓客戶瞭解這份代理關係聲明的內容，及得到客戶的共識並在聲明上簽名。

但如果仲介或是經紀人知會客人並解釋內容給客人後，如仍無法取锝客人的認同及簽名時，仲介就必須要在空白的文件上註名原因。

基本上來說，這份文件的主要的目的只是個代理關係中有關責任的一份宣告，並不存在實質的買賣的代理關係，目的主要是為了釐清客人不清楚聯絡的經紀人到底是代理哪一方的經記的一份聲明。第一頁分為三部分以代理仲介的關係可以是賣方，買方，或是同時代理買賣雙方來區隔，但內容則大同小異，我把聲明主要內容分三部分簡述如下:

• 無論仲介的佣金由何方提供，經紀人都會謹慎，誠信，誠實和忠誠履行其職責。
• 經紀人有義務提供所有已知以及與代理有重大影響的與購買房屋的相關事項
• 在訊息不涉及房地產仲介的職責或與房屋相關的範圍內，經紀人或仲介沒有義務透露從對方獲得的任何私密信息給其他方。

其中有關「忠誠履行其職責」的部分，是指賣方的仲介必須要對賣方忠誠並履行其責；反之，買方的仲介要對買方負責並忠誠履行買方仲介的責任，以其所代理一方的最大利益為執業的標準。(“the legal duty of a fiduciary to act in the best interest of the beneficiary“)。第二頁則是對該規定的補充說明，指出該規定出自於民法2079.13(CIVIL CODE SECTIONS)的法律規定及有關要求的原法條。

這份聲明的開宗名義也提到了 “When you enter into a discussion with a real estate agent regarding a real estate transaction，you should from the outset understand what type of agency relationship or representation you wish to have with the agent in the transaction." 換句話說，這份文件的存在是為了要避免仲介角色認知上的混淆，所以要提醒您–您找的是買方或賣方的經記，仲介的職責及義務，但目前不還存在實質的代理關係，也不存在將來賣賣房屋的運作有直接相關。

會有這樣的要求，另一方面的原因也是因為有許多的房地產法律訴訟，往往是由於當事人誤解了仲介的代理角色，所以才會有需要向客戶說明這樣一個聲明的規定。所以，下次如果您碰到同樣的情形，放輕鬆些，因為這時的您一定已經嘹解到，這不過是一份買賣房時基本的仲介所代理的角色聲明，同時也是一種保護客戶知的權利的一個透明作法。

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從賣房時的增值稅談起

大多數的人都知道如果是自住的房屋，賣房時只要在五年內有住滿兩年，就可以有單身25萬，或是連配偶50萬的獲利免稅額。另外還有如果賣方不具有美國公民的身份時，如果成交金額在30萬以上的房屋的獲利，在加州會被預扣33.3%的外國人增值獲利所得。但是也不用擔心，如果你的收入不夠標準，除非根本不報稅，或是私底下的收入太高意圖逃稅，否則只要有報稅，報稅時還是大有可能會退還來給你的。除了這個部份，最常被問到的是那出售房地產投資的獲利呢？這裏提供一點就個人所知道的一點來與大家分享。

請注意，「投資房」顧名思義就是投資非自住的房地產，是以獲利為目的的任何型態的房地產交易。

目前加州在投資房出售的獲利扣稅規定是這樣的：增值稅的部分，聯邦15%，加州$9.3%，以及聯邦所謂的25%折舊獲利的所得稅（25% depreciation recapture tax）。嚴格說起來，這獲利比上班所得被政府扣的稅還少，所以可想當然爾的了解到為什麼美國的許多富人會把多餘的錢投注在房地產。

投資房的「折舊」是投資房地產中一向很特別的項目，IRS的規定是只要是投資房，就一定要「depreciated」，什麼原因就只有麻煩讀者自行去請問有稅務背景的專家了。這裏要注意了，賣房時，這個使用折舊的結果是要放入扣稅計算的，而且如果持有的投資房地時限愈久，這部份扣的稅越會是相當可觀的一筆。

為了方便說明，以下我用一個五十萬的投資房來當例子，這個投資房不可避免的在兩年中的陸續共「折舊」了$100,000，可是中間因為有重新整修，而使得房屋的原始價值再重新估價後多了$25,000，所以投資的衡量本金將會是$425,000 ($500,000 - $100,000 + $25,000)。這個 $425,000 有個名稱叫做Adjusted Basis，我這裡把它翻作基礎本金。

兩年後因為房市大好，屋主決定出售這間投資房，而且因為投資正確，很幸運的以一百萬的高價賣出。這時獲利所得的扣稅計算是在扣掉賣房時所有的支出，包括房地產經紀佣金，最後再扣掉 $425,000 的尾數所得。注意到了嗎，這裏跟「自住」房不同，不是用當初買下時的五十萬來扣減，而是以投資的基礎本金來計算的。這裡進一步在用一個極端的例子，假如現在沒有任何的經紀佣金，也沒有任何的賣房支出，是屋主自己賣，而且還因為市場太搶手，買方還替賣方打理了一切，賣方在賣房後，現賺$575,000的這麼個好康($1,000,000 - $425,000)，所以賣房後的扣稅總數是$151,163，其中含付給聯邦國稅局$71,250(15%)，加州財政部$53,745(9.3%)，以及要給聯邦因「折舊」部份的$25,000。除了以上純屬假設的例子外，當然，可能還有其他的眉眉角角要付的稅，或是有方法可能可以節省下來的稅，前面說了，我不是稅務專家，所以這不就不予討論了。

再下來如何避稅的重點來了，大家知道任何的商業行為，交易所得的獲利都是要扣稅的，因為不是自住，無法用適用於本文開始第一段提到的「常規」來減免增值稅。可是山姆大叔也算是非常體恤大家的口袋，因此在稅法中體貼加了這個編號1031的條文，讓投資客可以用「類似物換類似物」的方式，來減免由於商業交易的獲利必須要繳的稅。這就就是所謂的1031 like-kind的交換，它其實並不限於房地產，只要同質性的實物交換就行，例如除了以房地產換房地產，拿車換車，或是珠寶收藏品等的交換方式都行。由於房地產多數具有保值增值的特殊性，多數人因此會把1031多集中在房地產的交換上，這裏最有趣的是投資人甚至可以用房屋換空地，因為兩者都被歸類為「房地產」類，但一個重點就是——交換物必需是具有投資性質的有價商品，例如自住宅因不存在有商業行為，所以就不能拿來交換。

這裏還要注意了，依照目前1031中的規定，交換期對房地產的交換而言是個挑戰。首先，雙方交換物都必須要是投資型的物業，其次，交換的物業必須在45天內認定，同時必須在180天內完成交易。前面說的這45天是calendar day，週末照算，如果不幸你的45天的最後一天卡在週日，那就變成了42天，因為週末不會有人能夠單獨處理這個交換，所以時間常常是1031最大的敵人，其中尤其是45天的認定時限具有相當大的困難度。其挑戰性不下於軍隊移防時，經紀幫軍人買賣房子時間的緊湊性，所以目前在做Real Estate 1031-Exchange多半集中在房地產同業中同時具有法律會計等有比較多資源背景的相關專業人士。

以上是我在房地產買賣時，知道的有關增值稅的部分來與大家分享，雖然聯邦稅法都一樣，但各州的法律還是有不盡相同的地方，而且本人也不是稅務專家，因此讀者如果有個別的稅務問題，強烈建議另外諮詢有稅務背景的專業會計師或是報稅專家。其他有關房地產相關的問題，歡迎提出來共同討論。

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泳池，房屋附屬物與估價

或許您聽人說過，如果家裡後院有個游泳池會增加房屋的價值，另一方面，相信您也聽人說過賣房估價時，游泳池有時不但沒增加價值，甚至還有降低了房屋價值的情形發生，從網路上或是在您的朋友間也可能有許許多多不同的意見，到底實際的情形是如何，游泳池是否會增加房屋的價值呢？以下讓我從房地產估價的角度來做個簡單的探討。

首先必須要了解的一件事就是，就估價的立場來說，任何的房屋估價都不會、也不應該主觀的來決定房屋附屬物的價值。




游泳池會在估價時增加房屋價值這樣的一個迷思，個人認為可能的原因是大部份的人或許只看到調整的數字，但從來沒有特別去注意過房屋估價的過程中，有關包括裝潢設施等附屬物存在的相對價值。大家要知道，估價師所做的房屋的估價是從鄰近同一或從相類型的社區中，找出過去六個月到一年中，所有賣出的相似度最高的房型來來作為估價的比較標準。舉個簡單的例子，如果有兩間含格局等各方面都非常相似的同型房子，一間有游泳池的房子可以賣到$300,000，另一間沒游泳池的只賣到$290,000，這種情況下，估價師是有可能會在估價報告裡上調多個$10,000，但這並不代表該房因為有了個游泳池，因此就可以讓房屋多增加$10,000的價值，或是泳池有$10,000的價值，而是買方願意以高於$10,000的價錢去買這間有游泳池的住宅。但也請注意，這個調整必須是用兩間相似度極高的房型來做比較。另外，因為不是每個市場的趨勢都會相同，所以除了用這樣的一個標準，估價師同時還會再依據當地的房市狀況，市場需求，社區環境，泳池本身的形式，以及泳池大小相對於整塊建地的比例等等不同的幾個方向來做調整。

我曾經向一位估價師諮詢過，其實大半的家用泳池在估價師的眼中都屬於過度升級中的一項，會這樣說的原因，主要的考慮是泳池對房屋本身來說，可以說是可有可無，並不屬於構成房屋增值的主要項目，反而往往蓋一座泳池所需的費用又遠遠高於買方相對願意付出的價值，而當找不到可供比較的相對房型可以作為估價的參考時，一般的做法就是以泳池年份，及質量，依照該泳池建造價格中非常小的一個比例來做調整。事實上也是，站在買方的立場，並不是所有的買方都對有附帶泳池的房子感興趣，即使有，也非常罕有聽說過有人願意用相對於泳池在賣方眼中的價值來加價，多數買方主要的考慮不僅僅是將來使用維護所需，有的還有安全的考量，甚或有的會提出是否能夠填平的要求，當這種市場不買帳的情況下，有時還可能會適得其反，反而還賣不到沒有泳池的房子的價錢。

請千萬不要誤會了，我這裡並非反對或是不鼓勵在家裡的後院蓋個游泳池，事實上，家裡有個游泳池的確可以為家人帶來許多的歡笑與樂趣，這篇文章主要目的是，希望能用一個簡單的說明，讓大家能夠有個清晰的暸解，用房屋升級時付出的費用與投資回報價值的觀點，主觀的認為蓋間泳池可以增加房屋的價值，其實是並非絕對也不正確的。

另外最後還附帶提醒一下父母，加州有些城市對泳池會有除了必須要申請許可特別的規定之外，還有家中如有小小孩，可能還會有必須要加裝護欄或是警報設施的規定。

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