房屋淨值與房市趨勢

之前在臉書中提到不需要因為聯儲局早先在十二月二十六日突然的升息宣布而過於驚慌，理由是因為銀行的融資是每天都在運作，利率的升降都會根據市場的操作而定，聯儲局的升息卻是突如其來的打帶跑，如同曇花一現，而且從過去的歷史紀錄來觀察，因聯儲局的升息而直接干擾到貸款利率的突然升降，在過去的一個世紀以來，也只發生過兩次，何況兩次都跟戰事有關。但不管怎麼說，相信還是很多人會擔心，未來貸款利率的變動是否會對房價有所影響，或者房市是否會因此開始崩盤。因此趁新年假期空擋，在這裡提供一點相關的統計資料來給關心的讀者作為未來房市趨勢觀察的參考。

抵押資產的淨值與房價

首先，讓我們先從房屋的淨值，Home Equity，開始。說到房屋淨值就同時須要對「抵押資產的淨值」稍做暸解，房地產所謂的「抵押資產的淨值」指的是房屋市值在扣掉抵押房子的相對貸款總額後的一個總數。例如一間市價五十萬的房子，貸款四十萬，那麼剩下的十萬就是房屋的淨值；所以相對的，房屋如果沒有貸款，就不存在資產抵押的部分，房屋的淨值當然就是百分百五十萬了。

為什麼會提到房屋淨值呢？因為房屋淨值在整個經濟以及房地產趨勢的觀察，可以說是個很重要的指標。不知道大家是否記得，過去幾年房地產在剛從低迷中復蘇回來時，市場中最常聽到的不是有關銀行屋，就是短售在銷售的房子；這裡就不提銀行屋了，「溺水屋」是「短售」的另一個代名詞，這類型的房屋通常指的是該銷售屋當下的市值低於貸款總額，也就是說貸款人抵押的房屋其淨值是零，或者根本可以說就是負的淨值。當市場充斥著負淨值類似溺水屋，甚至是銀行屋的市場時，顯示經濟的不振疲憊，房市低迷，反之，則是代表著房地產的熱絡，經濟前景看好。

許多例如CoreLogic、Pulsenomics等這些的民間機構，都會定期地對房市包括房價，房屋淨值等等的趨勢做統計調查的工作。下圖取自Pulsenomics最近一份對房地產泡沫前後的房地產趨勢的分析報告，它根據線上房地產Zillow所提供的數據，交叉比對第三季全美其他房市交易的資料的這個統計的調查結果中指出

美國七年多的房地產泡沫風暴，在短短的三年四個月後迅速的恢復過來，第四季的房價在2015結束時平均會上漲3.9%，並且還樂觀的預測未來2016年的全美房價還會續升3.4%，同時預測在未來的四年中，美國房市還會以平均每年約3.1%繼續往上走。換句話說，未來五年的美國的房價將會以3.2%，或是更樂觀的4.7%的上漲幅度繼續緩慢地上升。

根據聯儲局的資料，目前的房屋淨值總數達到一千二百萬兆，幾乎是2011年時的倍數成長，或是幾乎相等於與10年前房市泡沫開始前的紀錄，但只差不多是相當於上一次高峰期的60%，這樣的一個數據，不就證明經濟衰退時期已經結束了嗎？但為什麼許多人還是會擔心因為升息可能會借不到錢買房，或是房價會因此下跌呢？其中主要的因素，很可能是過去兩年許多城市房價不合理的飆漲，加上有許多在當年房價高點附近才購入房屋的屋主，他們在衰退期時所損失的房屋淨值到現在還沒補救回來，或者杯弓蛇影得不知道其實他們的房屋淨值正在緩慢的成長中，會這麼認爲是據Fannie Mae的統計，至少有近27%的屋主因為當年的購入房價對比於目前的低利率因此先入為主「以為」他們的房子還是溺水屋。

未來五年的房屋淨值成長

在經濟復甦的當下，最想知道的就是如何搭順風車來累積財富，其中一個長期最保險的投資當然就是通過房地產的投資來累積財富。您可能會因這句或而這樣問我，如果我在一月的時候購入一間二十五萬的房子，五年後的市值會是多少？這裡要提醒一下，房市與經濟的大環境是息息相關的，因此應該沒有任何的專家敢絕對的預測未來的房價漲跌，然而根據歷史的觀察，房地產的長期持有相對於其他的投資的確具有保值或是增值的作用。Pulsenomics 會在每季對至少100個各行業對市場有專精的經濟學者發出有關房地產投資及展望的問卷，然後再對所得的結果提出的分析報告。以下是最近的一份對未來五年展望的假設：

依據這份分析報告中的假設，我們應該可以客觀的預測這間現在市值二十五萬的房子，未來五年後將可能有至少約四萬的淨值增加或是更多的成長潛力。

十二月份加州房市

根據加州房地產協會的資料，2015的十二月份二手屋的交易量方面比前一個月份上升了約9.6%，，平均的中位價也明顯的有約2.6%的上升 —— 由十二月的＄489,310上升至＄489,310，從交易上來看有從投資的市場逐漸趨向買方以自住為主的考量，但是完成交易的總成交房數仍僅在四十萬戶左右。其中最高與最低的交易仍然還是在三藩市及Siskiyou兩個城市，三藩市最高的賣出為$1,215,620，最低的Siskiyou則為$140,000；根據個人觀察，房市交易減緩主要的原因應該是因為新的貸款遊戲中關於加三天的規則宣布後，使得許多的交易因此推遲延後的一個現象。市場的另一個觀察到的現象是，由於加州目前許多網上的房市報告預測對房價快速的升值的認知不同，使得專業估價師貸款時的所估出來的價值，與賣房屋主鎖定的價值平均仍還有約1.8%左右的差距。

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買房前的三個考慮

如果現在的您很困惱是否買房，你身旁的親朋好友，不管認不認識的，相信都會給一堆的買房建議或忠告，這些意見如果靜下心來回想，大多數的人多會發現這些認為對你是最好的意見，往往不見得是以你的需要的考慮為出發點，也鮮少有去考慮目前的房市的趨勢的意見，更不用說這些建議是不是真正的會考慮到是否當下是否是買房的好時機。這麼說吧，買房對任何人來說都可以算是生命中最昂貴的消費之一，可是房地產不同於股票期貨，是唯一你不但可以感覺得到，還可以「摸」得到，甚至可以「用」得到，不用住在巷子底，也可以預見回報一種被稱為「物業」的投資，因此在考慮是否應該買房，是不是買房的好時機，我認為應該至少有三個問題的方向先要釐清。

第一問，為什麼我會想要買房，我有哪些需求。

這也是最重要的一問，這麼多錢砸下去，為什麼？然後你就會發現，很多時候根本和有錢沒錢沒有直接的關係。我的買房手冊裡曾約略提過關於位置的定義或是居家的品質，其實是與買房的需求有直接或是間接的關聯。哈佛曾經對買房的考慮這方面有做過相關的調查，統計歸納出其中前面四個主要的原因：

• 想要安定下來組成家庭，也給下一代有個完善的教育環境。
• 需要有個能夠滿足安全感的地方。
• 不想處處被房東牽制，希望能夠自理家居。
• 家庭組成人口增加，需要個比較大的空間。

先問自己除了錢以外買房的原因，花這麼多錢來買房對本身有沒有好處，為什麼？我買房的需求在哪裡？這些問題的答案會是你買房決定的最主要動機。

第二問，當下房價的趨勢走向為何。

每一季，各地不管官方的，還是非正式的，全國的或是地區性的房地產協會，都會把當季的市場上的交易做個統計公佈給大眾，這個報告會根據賣出的，沒賣出的，還有正在賣的數據來說明並預測未來的房市走向。另外一些例如Pulsenomics的民間團體，也會在差不多同時的每季，對上百個不同行業的專家發出房市信心的問券，這些都可以是你的是否買房時機的參考，或者多數的房地產專業的經紀人也可以有這些的數據可以提供參考。另外，根據最近的統計結果，專家樂觀的預測

• 房價在未來的十二個月還有平均近5.3%的成長空間，
• 全美地平均房價在2019將約是現在的118.1%，
• 即使部分的專家持比較保守態度，但也認為房價在2019時，將會比現在要上漲約10.5個百分點。

這裏我們來看看這張Pulsenomics提供的圖表說明。如果專家的預測準確的話，那麼一間2016市價二十五萬的房子，在四年後有可能的市值將會比買進時平均至少高約$34,000。當然了，在房市的熱區，相信這個數字只會高，不會低。

第三問，貸款利率的未來走向如何。

不管你是用現金還是貸款買房，貸款利率都是一個很好的房市指標，因為房價往往會種種的原因而帶動利率上升。尤其是買房時需要貸款的買方，貸款利率的走向，可能會比房價的考慮要來得重要，為什麼？因為就長期來說，利率的走向會對買房的總成本有很大的影響，連 帶也會影響到原本可以負擔的能力，利率每增加個一點，很有可能會影響到少貸數萬到數十萬原來可以的貸款總數，相對的也要負擔比較多的利息。



最後這裡用上面這張由美國房地產協會( the National Association of Realtors)，美國貸款協會(The Mortgage Bankers Association），以及Fannie Mae, Freddie Mae兩Mae對未來貸款利率趨勢的走向預測的比較圖表，來作為這篇文章的結尾並提供給再考慮是否買房的讀者做為參考。

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