買房前的三個考慮

如果現在的您很困惱是否買房，你身旁的親朋好友，不管認不認識的，相信都會給一堆的買房建議或忠告，這些意見如果靜下心來回想，大多數的人多會發現這些認為對你是最好的意見，往往不見得是以你的需要的考慮為出發點，也鮮少有去考慮目前的房市的趨勢的意見，更不用說這些建議是不是真正的會考慮到是否當下是否是買房的好時機。這麼說吧，買房對任何人來說都可以算是生命中最昂貴的消費之一，可是房地產不同於股票期貨，是唯一你不但可以感覺得到，還可以「摸」得到，甚至可以「用」得到，不用住在巷子底，也可以預見回報一種被稱為「物業」的投資，因此在考慮是否應該買房，是不是買房的好時機，我認為應該至少有三個問題的方向先要釐清。

第一問，為什麼我會想要買房，我有哪些需求。

這也是最重要的一問，這麼多錢砸下去，為什麼？然後你就會發現，很多時候根本和有錢沒錢沒有直接的關係。我的買房手冊裡曾約略提過關於位置的定義或是居家的品質，其實是與買房的需求有直接或是間接的關聯。哈佛曾經對買房的考慮這方面有做過相關的調查，統計歸納出其中前面四個主要的原因：

• 想要安定下來組成家庭，也給下一代有個完善的教育環境。
• 需要有個能夠滿足安全感的地方。
• 不想處處被房東牽制，希望能夠自理家居。
• 家庭組成人口增加，需要個比較大的空間。

先問自己除了錢以外買房的原因，花這麼多錢來買房對本身有沒有好處，為什麼？我買房的需求在哪裡？這些問題的答案會是你買房決定的最主要動機。

第二問，當下房價的趨勢走向為何。

每一季，各地不管官方的，還是非正式的，全國的或是地區性的房地產協會，都會把當季的市場上的交易做個統計公佈給大眾，這個報告會根據賣出的，沒賣出的，還有正在賣的數據來說明並預測未來的房市走向。另外一些例如Pulsenomics的民間團體，也會在差不多同時的每季，對上百個不同行業的專家發出房市信心的問券，這些都可以是你的是否買房時機的參考，或者多數的房地產專業的經紀人也可以有這些的數據可以提供參考。另外，根據最近的統計結果，專家樂觀的預測

• 房價在未來的十二個月還有平均近5.3%的成長空間，
• 全美地平均房價在2019將約是現在的118.1%，
• 即使部分的專家持比較保守態度，但也認為房價在2019時，將會比現在要上漲約10.5個百分點。

這裏我們來看看這張Pulsenomics提供的圖表說明。如果專家的預測準確的話，那麼一間2016市價二十五萬的房子，在四年後有可能的市值將會比買進時平均至少高約$34,000。當然了，在房市的熱區，相信這個數字只會高，不會低。

第三問，貸款利率的未來走向如何。

不管你是用現金還是貸款買房，貸款利率都是一個很好的房市指標，因為房價往往會種種的原因而帶動利率上升。尤其是買房時需要貸款的買方，貸款利率的走向，可能會比房價的考慮要來得重要，為什麼？因為就長期來說，利率的走向會對買房的總成本有很大的影響，連 帶也會影響到原本可以負擔的能力，利率每增加個一點，很有可能會影響到少貸數萬到數十萬原來可以的貸款總數，相對的也要負擔比較多的利息。



最後這裡用上面這張由美國房地產協會( the National Association of Realtors)，美國貸款協會(The Mortgage Bankers Association），以及Fannie Mae, Freddie Mae兩Mae對未來貸款利率趨勢的走向預測的比較圖表，來作為這篇文章的結尾並提供給再考慮是否買房的讀者做為參考。

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買房等待的成本（更新）

就像大多數的人一樣，有許多都是在看到家人朋友一頭栽在房地產，到處尋找可以投資的機會，不免也跟著心動；可是另一方面又看到房價節節上升的現象時，就會不自禁地到處問說，到底現在是不是買房的時機，或是在這個時候適不適合也加入找房買房的行列呢？

地產界有個名詞叫作「買房等待的成本」，the Cost of Waiting to Buy。所謂的 「買房等待的成本」，它的基本假設是建立在房市繼續上漲，房價不跌的情況下，所以當下如果只是觀望，希望等到好時機時再買的情況下，未來長短期從一年到三十年的可能額外負擔，這樣的解釋，應該是還不難理解的吧，如果還不清楚，等下我會用個例子來說明何謂的「買房等待的成本」並提供作為考慮的方向。

下面的這張圖表是以上一季Freddie Mac所提供的資料，假設貸款利率由目前的4%，如果在2016的第三季上漲到5%的利率時，每個月可能的月付額的貸款的一個快速的比較。

看了這樣一張圖表或許有些人認為每個月差個兩三百的沒差，為了能夠進一步清楚的比較，現在這裡用一個對比的例子來說明現在買和等到一年後再買的差別。假設用最多人通用放20%的首付款來做例子，那麼三十萬的貸款可以買到的房子的理想價位約在三十七萬五左右，其中的七萬五是需要準備的自備款。我們先用現在的4%的貸款利率來計算，這時的基本月付額，僅就本金和利息的部分來看，每個月要付的貸款如圖約在$1,432.25。

現在有一個情況有可能是太忙了，或者是很喜歡現在住的這個公寓的環境，也或者天生的個性就是不喜歡搬家，甚或者是馬路消息說再等等因為房市馬上要垮了，因為種種的理由，反正就是決定暫時不打算買房，但有想等到明年看看市場再說。好了，根據CoreLogic 最近的房價指數分析報告中的資料，美國房市的房價在未來12個月平均還會約有5.1%的漲幅，加州則約有10.8%的上漲空間；假設這個預測是準確的，我們可以用全美5.1％的漲幅來計算，那將代表12個月後必須要用$380,625，才能買到相對現在$375,000等值價位的房子。另一方面來看，如果還是用30萬的貸款來買房，這時的自備款這時就必須要有$80,624，而不是當初的$75,000。

我們再從另一個角度來看，就是如圖表中所說的 Freddie Mac 聲稱未來12個月後的貸款利率應該會至少上升一個百分點，也就是說2016第三，第四季的貸款利率將會至少是在5%的附近。如果用12個月後的$380,625的房價來購屋，首付那時還是放20%，貸款額將會提高到$315,900。用貸款利率5%來重新計算，結果是，這時的貸款每個月的基本月付額會增加到 $1,695.82。當然了，就算很努力的把貸款額度維持在原來想的三十萬，但利息升高了，基本的月付額也還是會增加的，更不用說還要準備比較多的自備款來作為首付。

為了方便計算及說明，下面繼續的這張圖我們回歸原點，用理想中的三十萬來說明買房等待的可能成本。假如現在能用三十萬買下的房子，一年後那就是要用三十一萬五左右才有可能可以買得到，現在我們就長期來觀察，例如七年後，三十年後的等待成本又是如何呢？請注意，這裡的假設還是以CoreLogic全美平均1.5%的漲幅來計算，結果是每個月會增加＄208.28 相對於現在三十萬的房屋持有的成本給銀行。

[註]這裏純粹只是為了說明所舉的例子。因為個別的情況不同，受實際的貸款總數，以及可貸項目等影響，所以可能的買房成本，仍需要依不同的貸款方案，向專業的貸款經紀諮商或尋求協助。

換句話說，那就是每天的成本增加約為$6.9元左右（~$208.28/30)。或者我們也可以用這樣的角度來思考：

• 本來每天上班時有$10的午餐費，現在得每天從中剋扣下相當於一杯咖啡的費用。
• 可能需要犧牲本來每週至少一次可以外食大快朵頤的夜晚。
• 就算是身心疲憊，也只好減少以往習慣性的馬殺雞次數。
• 原來可以用這額外盈餘來租或另外貸款買輛新車的$208.28的計畫，現在也只能暫時擱置了。

如果我們再把圖中的這個例子給延展開以年來看，那等於是以後每整年12個月的貸款要多付約 $2,499.36。

假設你每年都有度假的計畫，可能今年是加勒比海，明年是到歐洲度個兩個星期的假，也有可能你將來買新房時，打算在後院加個露天平臺，這樣就可以邀請親朋好友平常沒事來家裡烤肉之類的活動….等等的想法。如果原來沒有多出來的這個負擔，那就一定可以有幾百種不同的計畫可以好好的思考，計畫如何有效的運用這$2,500，現在可能都要再重新計畫。

時光苒荏，30年的貸款終於還完了，算起來也是差不多早該退休的年紀了，可是才發現銀行裡少了 $74,981.57可以使用, 究其原因就是在30年前，一個人生中暫緩行動的決定。

回首人生，也許當時沒有人做類似我這樣的分析給你看，或是沒有仲介對你解釋這樣的可能性，也或許你覺得租來的公寓環境太好，旁人說的話聽聽參考就好。但如果有人跟你說，如果你現在行動，很有可能可以省下$75,000時，是否願意停下來看完這個說明呢？

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如何計算可負擔得起的貸款

在考慮買房子前的所有考慮中，其中一個很重要的前提就是「我能買多少錢的房子」。

不消說，大家都很清楚，買房不像買車，幾千大洋或是數萬塊錢就可以打發了，所以絕大部分人都會考慮用貸款的方式。所以假設購屋時用的是貸款，那就必須要在貸款前，先要去瞭解一項在貸款中，與自己切身相關一個很重要的名詞：債務對收入比 (DTI, Debt-To-Income Ratio) 。這是因為如果每月的支出超出一定的比率時，有時可能不僅僅會被要求承擔比較高的利率，或是貸不到想要的數目；運氣不好時，在無關信用分數高低的情形下，貸款申請也可能會被銀行拒絕。或者有時就算貸到了款，也可能因此只能買到間差強人意的房子，不可預期的還會造成在添購傢俱及裝潢時會有心而無餘力，很有可能買到的也只是一間空屋的情況。

回歸正題，什麼是Debt-To-Income Ratio(債務對收入比)? 根據維基百科的定義:

A personal finance measure that compares an individual's debt payments to the income he or she generates. This measure is important in the lending industry as it gives lenders an idea of how likely it is that the borrower will repay the loan.

用維基百科的定義來說明，所謂的債務對收入比是指貸款申請人每個月的總收入與總支出的比率，這個計算出來的結果對貸款銀行的一方有極高的參考價值，銀行會依此來判斷貸款申請人是否有能力能夠按時償還貸款來降低放貸的風險。如果換算出來的比率越高，也就代表您的負債支出也就越高，而每月的剩餘所能支配動用的基金也就愈少，能夠負擔的每月貸款也就更是捉襟見拙，是否能順利貸到款，或是銀行願意放貸的數目也就受到更多的限制。

通常這個比率是這樣計算的，貸款人的所有每月平均的日常支出，保險，醫療，加上每月的貸款，房屋管理協會費(HOA)，房屋及地產稅，房屋保險等等的一切，必須至多要不超過每月總收入一個比率的參考標準。

一般來說，每一家的貸款銀行的自定標準不同。聯邦住房管理局(FHA)有提供一個 43％的債務對收入比率的潛規則來作為批審貸款的指引。事實上，這個標準可能是目前所有貸款審核中最為寬鬆的標準。根據Bank Rate的調查，如果這個比率可以維持在以不超過28%以內，才是不會讓貸款造成個人負擔的最佳計算公式。一般在pre-qualify時，則常會用 36%，以介於聯邦及Bank Rate的建議比例的一個標準，來評估借款人是否有能力按月償還貸款，當然這個標準也會因取決於市場的條件而有調整。

舉 FHA的例來說，如果你每個月的稅前總收入是$5,000，$5,000乘以0.43的結果是$2,150。也就是銀行會以你每個月的總債務基本上要不超過$2,150為先決條件的標準外，另外還要扣掉每個月固定的支出。例如，所得稅假設是每年$1,500，視為每個月$125是跑不掉的支出，然後銀行還會繼續再根據最近可以找到的 Census 的統計資料來做調整的參考。

根據Census 2003 American Housing Survey (AHS)的調查，美國屋主每年的花費平均在$5,464。其中38%用在房屋相關的稅款，40%的房屋用度支出，12%用在保險，僅僅10%用在房屋的維修費用。假設以過去10年的通貨膨脹率來預估，可以試算出2012年，每戶的每年的平均花費可能會約在$6,833左右，也就是說一般屋主的每個月支出至少會在$569上下($6,833/12)。

所以如果根據聯邦43%的遊戲規則，試算出來的結果$1,456將是你每個月貸款可以負擔的起的最高額度 ($2150-$569-$125所得稅)，但如果用一般銀行36%的比率標準，那你可能只能負擔的最高額度就會降為$1,106。

是否可以依據這個額度，可以估計出能力範圍內可以供的起的可能房價呢? 理論上是可以的。

舉上例來說，假設你有$50,000的可用資金可當做頭期款，用30年的3.5%低利率來計算，如果再以36%的DTI來倒回去算，那估計可以考慮買下的房價應該以不超過$320,000的房價為目標。當然啦，銀行對貸款比較嚴謹的標準不會是僅僅用DTI來做考量的，還包括Front-End Ratio以及Back-End Ratio，關於這個部分，有機會我們再來討論。

以上提供一點如何計算最大可能的貸款數的簡易說明，希望對需要貸款的讀者有些幫助。最後我在這裡另外提供一張表給大家做參考，在不同的利率下，如果理想的目標是能夠把貸款額維持在每個月不超過$1,000的情況下，最可能可以負擔起的房價的一張參照圖。

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貸款利率對房市的可能影響

首先提醒的是貸款買房時，每個月的貸款多寡基本上是根據利率的高低而不同；簡單的說，利率越高，每個月的月付額也會相對的越高，而未來利率的趨勢也是我們在討論買賣房子的時機時，通常會用利率的走向來作為其中的一個重要的觀察指標。

十一月二十五日的華盛頓郵報中有一篇關於貸款利率的報導，其中說到即將升高的利率可能會對有意在最近的未來的購屋者有著一定程度的影響，報導是這樣說的：

銀行貸款協會宣布準備在未來的一年內將利率調升到4.8%，預計在2017年能夠調到5%的水平，這將是2007年房市泡沫後貸款利率調幅最大的一次。

報導中也引用了美國房地產協會的專業網(realtor.com)，對此一可能決定所提出的一個評論：

 ...估計如果貸款每半年升半息這樣的一個決定，將至少約有7%的貸款申請者，會在申請貸款時會有困難或是無法通過審核....

這樣的一個升息是不是就代表明年開始就不是個買房的好時機呢？當然不是這樣的，提出來主要是用來說明利率的升高對有意購屋的讀者，為了要順利能貸款買房，可能會有的兩個影響：需要準備更高的首付，或是降低標準買比較便宜的房子。以下請讓我用一個圖表來說明，利率每升高0.25%時，貸款對購屋者的購買力的影響：

相信由以上的這張參照表中可以暸解，雖然說買方的理想房價在四十萬，用20%的首付來計算，如果利率由2015前上半年的3.75%，再調升一個百分點到未來的4.75%時，為了有能夠維持同樣每個月的貸款月付在$1800左右的貸款額，貸款人那時將必須將理想房價由四十萬減少三萬或更多，也就是需要降低至少約7.5%的標準，或者提高首付的百分比，才有可能可以達到這樣一個理想的目標。

 以上提出一點簡單的分析來正在考慮或是觀望是否應該買房的讀者做為參考。

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