房屋估價與市價的相對關係

西方人常說房子如同個人的城堡，為了能夠充分的利用及享受它給帶來的樂趣，所以要不定時的保養維護外，在做升級的同時也要能注意到能夠適合個人的個性品味及家人的需要。可是房屋的整修升級，或是某單項的重新裝潢，是否會在轉賣或是重新貸款的估價時增加房價，往往是一個非常讓人納悶的疑問。許多網路上的文章都說會，有線電視製作的那些買賣房子的節目也說會，但往往在估價報告上時又沒有反應升級的價錢，究竟是咋麼一回事呢？難道網路上、電視上那些所謂的專家說的不盡其然，僅僅是在鼓勵屋主做升級的商業廣告宣傳手段嗎？

其實網路上或是電視上所看到的是對一半的資訊，房屋的重新裝潢或是升級在許多的情況下，在估價或是賣房的時候的確會增加房屋的價值，但除了有兩個很重要的前提 —— 「什麼時候做的」及「施工的品質」需要作為評估的考慮外，還必須要暸解通常估價師是如何看待升級後的房屋來做為調整的因素。今天因此在這裡簡單的說明一下，關於房屋估價與房屋市價的相對關係，以下就讓我們一起來看看房地產估價是怎麼一回事，以及通常估價報告是如何調整的。

所謂的房屋估價報告是專業的地產估價師或地產經紀，根據當地的房市，對某一特定房屋與同類型的相似屋分析比較後所總結出來的一份關於可能市價的報告。通常估價師在進行估價時，基本上會先從地點，坪數，房齡，及房間總數等這四個方向來作為估價的參考基準。這四個變數中關於建地坪數及房齡的部分，我認為應該不需特別說明，因為大部分的人應該都已經很有概念，這裡我們要來討論的是地點及房間數的部分。

地點，也就是我們常聽到的Location，其實是個很主觀的抽象概念，它會依其周邊的客觀因素有所變動。舉例來說，過去被看好的三角窗厝，也就是所謂的Corner Lot，發展至今，城鄉與都會區就會有明顯不同的調整角度，所以才會聽到有人說三角窗厝好，有人說三角窗厝不好的困惑情形發生。其實估價師除了會根據該建地的使用規定來作調整，可能還會加上周遭環境可見或不可見，例如人潮、噪音、城市發展等，以及生活機能的優劣，土地規劃及改善的程度，或是可使用部分等等許多外在客觀的因素來作調整，所以您可能有時會發現隔幾間一個建坪比該物業還小的物業，估價師給的價位竟然比該標的物業還要高的情形發生，所以房屋所在的位置，坦白的說並非是上調房價，或是投資買房考慮時的絕對因素。

至於所謂房間的總數這裡也要稍做說明，一般我們會把房間數分兩個部分來看，一個是所有可供活動的隔間總數(Total Rooms)，以及專做睡覺休息用的臥房（Bedrooms）和衛生間數（Bathrooms）。隔間總數中，除了客廳、廚房外，例如儲藏室、地下室等都只是列入當作最後的參考，並不會被列入計算。至於臥房及衛生間的數目，計算的方式則有其一定的遊戲規則，不是說這房子有隔間就可以算一個房間。舉衛生間的例子來說，或許您有看過估價報告上說某屋有三房一又四分之三個衛生間，這四分之三是如何算來的呢？我用以下這樣的一個例子來說明，例如說如果該衛生有淋浴，洗手台，馬桶，但沒浴盆，浴盆就是那少了的四分之一；房間也是類似的規則，如果一個房間沒有放衣服的衣櫃，隔間規格不符，或是沒有符合建築法規中需有的通風窗戶等，基本上就都不能算是一個房間。而另一方面，也不是說越多的房間總數也就是越好，其中的隔間大小、與使用機能等也會被列入考慮，例如有些房子重新裝潢後拿來使用所謂的遊戲間、或是辦公室等房間基本上也不會被列入計算；又當如果隔太多間，使得該物業房間相對的使用坪數顯得比同一區其他類似屋型的物業隔間要來得小時，反而會讓估價師會有調降可能的房屋市價這樣的一個步驟發生。

一般的估價師都是初步依這樣的四個考慮方向，加上他的專業考量做加加減減的調整，得出來一個基本價位的數字，得到這個基本價位的結果後，才會依其是否有它設施再與其他同類型房屋的差異來做比較。

繼續為了更進一步調整出比較正確的市價，這時估價師會根據該屋與另外各方面都類似的屋型中有的或是沒有裝潢設施來做調整，但實際的結果就如同曾經提過的游泳池的成本不一定會反映在房價上的例子一樣，實際上裝潢的原始成本並不一定會完全無誤地反映到房屋整修後的可能附加市值，煩請讀者參考前文，這裡就不再另做說明了。

有人可能會問，咦，地呢？不是說地愈大越值錢嗎？怎麼很少看到會對地的大小做調整呢？是的，在某些城鄉，特別是規劃為農業區的地帶，地的確是會被加入估價的比較，然而在都會區或是郊區，會因為城市規劃及嚴格的土地使用、或是變更的法規，即使您有比您鄰居大的後院，也不見得會被列入估價的考慮，或者就算是您的總建地比您的鄰居還要大，頂多也僅僅只會做很小、很小、小到不足微道的調整。

以上是有關估價報告中基本的初步調整的部分一個簡單的說明，這裡提出來給讀者作為在閱讀估價報告時可能會有的疑問作為參考。但是因為房地產估價並不是簡單地把成本直接加到估出來的基本房價上的對等關係，因此我們還必須要進一步的考慮哪些的升級會增加房屋的價值，又有哪些因素在考慮做房屋升級時必需要列入未來賣房考慮，所以接下來還在整理有關估價的下一篇，除了會進一步說明以上Location，Size，Age，及Room Count四個因素外，將會另外說明在轉賣時可能的加減分的因素來與讀者共同分享。

如果您正在考慮買房，或是賣房，但只是想要知道您在北加州現在房屋的市值，不妨試試看我這裡提供的線上房屋估價系統，或許除了會對您目前的標的物業所在的房市有比較初步的暸解外，也希望能給您在賣房時價位的預定，或買房出價的考慮上能有些許的幫助。

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買房前的三個考慮

如果現在的您很困惱是否買房，你身旁的親朋好友，不管認不認識的，相信都會給一堆的買房建議或忠告，這些意見如果靜下心來回想，大多數的人多會發現這些認為對你是最好的意見，往往不見得是以你的需要的考慮為出發點，也鮮少有去考慮目前的房市的趨勢的意見，更不用說這些建議是不是真正的會考慮到是否當下是否是買房的好時機。這麼說吧，買房對任何人來說都可以算是生命中最昂貴的消費之一，可是房地產不同於股票期貨，是唯一你不但可以感覺得到，還可以「摸」得到，甚至可以「用」得到，不用住在巷子底，也可以預見回報一種被稱為「物業」的投資，因此在考慮是否應該買房，是不是買房的好時機，我認為應該至少有三個問題的方向先要釐清。

第一問，為什麼我會想要買房，我有哪些需求。

這也是最重要的一問，這麼多錢砸下去，為什麼？然後你就會發現，很多時候根本和有錢沒錢沒有直接的關係。我的買房手冊裡曾約略提過關於位置的定義或是居家的品質，其實是與買房的需求有直接或是間接的關聯。哈佛曾經對買房的考慮這方面有做過相關的調查，統計歸納出其中前面四個主要的原因：

• 想要安定下來組成家庭，也給下一代有個完善的教育環境。
• 需要有個能夠滿足安全感的地方。
• 不想處處被房東牽制，希望能夠自理家居。
• 家庭組成人口增加，需要個比較大的空間。

先問自己除了錢以外買房的原因，花這麼多錢來買房對本身有沒有好處，為什麼？我買房的需求在哪裡？這些問題的答案會是你買房決定的最主要動機。

第二問，當下房價的趨勢走向為何。

每一季，各地不管官方的，還是非正式的，全國的或是地區性的房地產協會，都會把當季的市場上的交易做個統計公佈給大眾，這個報告會根據賣出的，沒賣出的，還有正在賣的數據來說明並預測未來的房市走向。另外一些例如Pulsenomics的民間團體，也會在差不多同時的每季，對上百個不同行業的專家發出房市信心的問券，這些都可以是你的是否買房時機的參考，或者多數的房地產專業的經紀人也可以有這些的數據可以提供參考。另外，根據最近的統計結果，專家樂觀的預測

• 房價在未來的十二個月還有平均近5.3%的成長空間，
• 全美地平均房價在2019將約是現在的118.1%，
• 即使部分的專家持比較保守態度，但也認為房價在2019時，將會比現在要上漲約10.5個百分點。

這裏我們來看看這張Pulsenomics提供的圖表說明。如果專家的預測準確的話，那麼一間2016市價二十五萬的房子，在四年後有可能的市值將會比買進時平均至少高約$34,000。當然了，在房市的熱區，相信這個數字只會高，不會低。

第三問，貸款利率的未來走向如何。

不管你是用現金還是貸款買房，貸款利率都是一個很好的房市指標，因為房價往往會種種的原因而帶動利率上升。尤其是買房時需要貸款的買方，貸款利率的走向，可能會比房價的考慮要來得重要，為什麼？因為就長期來說，利率的走向會對買房的總成本有很大的影響，連 帶也會影響到原本可以負擔的能力，利率每增加個一點，很有可能會影響到少貸數萬到數十萬原來可以的貸款總數，相對的也要負擔比較多的利息。



最後這裡用上面這張由美國房地產協會( the National Association of Realtors)，美國貸款協會(The Mortgage Bankers Association），以及Fannie Mae, Freddie Mae兩Mae對未來貸款利率趨勢的走向預測的比較圖表，來作為這篇文章的結尾並提供給再考慮是否買房的讀者做為參考。

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如何計算可負擔得起的貸款

在考慮買房子前的所有考慮中，其中一個很重要的前提就是「我能買多少錢的房子」。

不消說，大家都很清楚，買房不像買車，幾千大洋或是數萬塊錢就可以打發了，所以絕大部分人都會考慮用貸款的方式。所以假設購屋時用的是貸款，那就必須要在貸款前，先要去瞭解一項在貸款中，與自己切身相關一個很重要的名詞：債務對收入比 (DTI, Debt-To-Income Ratio) 。這是因為如果每月的支出超出一定的比率時，有時可能不僅僅會被要求承擔比較高的利率，或是貸不到想要的數目；運氣不好時，在無關信用分數高低的情形下，貸款申請也可能會被銀行拒絕。或者有時就算貸到了款，也可能因此只能買到間差強人意的房子，不可預期的還會造成在添購傢俱及裝潢時會有心而無餘力，很有可能買到的也只是一間空屋的情況。

回歸正題，什麼是Debt-To-Income Ratio(債務對收入比)? 根據維基百科的定義:

A personal finance measure that compares an individual's debt payments to the income he or she generates. This measure is important in the lending industry as it gives lenders an idea of how likely it is that the borrower will repay the loan.

用維基百科的定義來說明，所謂的債務對收入比是指貸款申請人每個月的總收入與總支出的比率，這個計算出來的結果對貸款銀行的一方有極高的參考價值，銀行會依此來判斷貸款申請人是否有能力能夠按時償還貸款來降低放貸的風險。如果換算出來的比率越高，也就代表您的負債支出也就越高，而每月的剩餘所能支配動用的基金也就愈少，能夠負擔的每月貸款也就更是捉襟見拙，是否能順利貸到款，或是銀行願意放貸的數目也就受到更多的限制。

通常這個比率是這樣計算的，貸款人的所有每月平均的日常支出，保險，醫療，加上每月的貸款，房屋管理協會費(HOA)，房屋及地產稅，房屋保險等等的一切，必須至多要不超過每月總收入一個比率的參考標準。

一般來說，每一家的貸款銀行的自定標準不同。聯邦住房管理局(FHA)有提供一個 43％的債務對收入比率的潛規則來作為批審貸款的指引。事實上，這個標準可能是目前所有貸款審核中最為寬鬆的標準。根據Bank Rate的調查，如果這個比率可以維持在以不超過28%以內，才是不會讓貸款造成個人負擔的最佳計算公式。一般在pre-qualify時，則常會用 36%，以介於聯邦及Bank Rate的建議比例的一個標準，來評估借款人是否有能力按月償還貸款，當然這個標準也會因取決於市場的條件而有調整。

舉 FHA的例來說，如果你每個月的稅前總收入是$5,000，$5,000乘以0.43的結果是$2,150。也就是銀行會以你每個月的總債務基本上要不超過$2,150為先決條件的標準外，另外還要扣掉每個月固定的支出。例如，所得稅假設是每年$1,500，視為每個月$125是跑不掉的支出，然後銀行還會繼續再根據最近可以找到的 Census 的統計資料來做調整的參考。

根據Census 2003 American Housing Survey (AHS)的調查，美國屋主每年的花費平均在$5,464。其中38%用在房屋相關的稅款，40%的房屋用度支出，12%用在保險，僅僅10%用在房屋的維修費用。假設以過去10年的通貨膨脹率來預估，可以試算出2012年，每戶的每年的平均花費可能會約在$6,833左右，也就是說一般屋主的每個月支出至少會在$569上下($6,833/12)。

所以如果根據聯邦43%的遊戲規則，試算出來的結果$1,456將是你每個月貸款可以負擔的起的最高額度 ($2150-$569-$125所得稅)，但如果用一般銀行36%的比率標準，那你可能只能負擔的最高額度就會降為$1,106。

是否可以依據這個額度，可以估計出能力範圍內可以供的起的可能房價呢? 理論上是可以的。

舉上例來說，假設你有$50,000的可用資金可當做頭期款，用30年的3.5%低利率來計算，如果再以36%的DTI來倒回去算，那估計可以考慮買下的房價應該以不超過$320,000的房價為目標。當然啦，銀行對貸款比較嚴謹的標準不會是僅僅用DTI來做考量的，還包括Front-End Ratio以及Back-End Ratio，關於這個部分，有機會我們再來討論。

以上提供一點如何計算最大可能的貸款數的簡易說明，希望對需要貸款的讀者有些幫助。最後我在這裡另外提供一張表給大家做參考，在不同的利率下，如果理想的目標是能夠把貸款額維持在每個月不超過$1,000的情況下，最可能可以負擔起的房價的一張參照圖。

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