西方人常說房子如同個人的城堡，為了能夠充分的利用及享受它給帶來的樂趣，所以要不定時的保養維護外，在做升級的同時也要能注意到能夠適合個人的個性品味及家人的需要。可是房屋的整修升級，或是某單項的重新裝潢，是否會在轉賣或是重新貸款的估價時增加房價，往往是一個非常讓人納悶的疑問。許多網路上的文章都說會，有線電視製作的那些買賣房子的節目也說會，但往往在估價報告上時又沒有反應升級的價錢，究竟是咋麼一回事呢？難道網路上、電視上那些所謂的專家說的不盡其然，僅僅是在鼓勵屋主做升級的商業廣告宣傳手段嗎？
其實網路上或是電視上所看到的是對一半的資訊，房屋的重新裝潢或是升級在許多的情況下，在估價或是賣房的時候的確會增加房屋的價值，但除了有兩個很重要的前提 —— 「什麼時候做的」及「施工的品質」需要作為評估的考慮外，還必須要暸解通常估價師是如何看待升級後的房屋來做為調整的因素。今天因此在這裡簡單的說明一下，關於房屋估價與房屋市價的相對關係，以下就讓我們一起來看看房地產估價是怎麼一回事，以及通常估價報告是如何調整的。
所謂的房屋估價報告是專業的地產估價師或地產經紀，根據當地的房市，對某一特定房屋與同類型的相似屋分析比較後所總結出來的一份關於可能市價的報告。通常估價師在進行估價時，基本上會先從地點，坪數，房齡，及房間總數等這四個方向來作為估價的參考基準。這四個變數中關於建地坪數及房齡的部分，我認為應該不需特別說明，因為大部分的人應該都已經很有概念，這裡我們要來討論的是地點及房間數的部分。
地點，也就是我們常聽到的Location，其實是個很主觀的抽象概念，它會依其周邊的客觀因素有所變動。舉例來說，過去被看好的三角窗厝，也就是所謂的Corner Lot，發展至今，城鄉與都會區就會有明顯不同的調整角度，所以才會聽到有人說三角窗厝好，有人說三角窗厝不好的困惑情形發生。其實估價師除了會根據該建地的使用規定來作調整，可能還會加上周遭環境可見或不可見，例如人潮、噪音、城市發展等，以及生活機能的優劣，土地規劃及改善的程度，或是可使用部分等等許多外在客觀的因素來作調整，所以您可能有時會發現隔幾間一個建坪比該物業還小的物業，估價師給的價位竟然比該標的物業還要高的情形發生，所以房屋所在的位置，坦白的說並非是上調房價，或是投資買房考慮時的絕對因素。
至於所謂房間的總數這裡也要稍做說明，一般我們會把房間數分兩個部分來看，一個是所有可供活動的隔間總數(Total Rooms)，以及專做睡覺休息用的臥房（Bedrooms）和衛生間數（Bathrooms）。隔間總數中，除了客廳、廚房外，例如儲藏室、地下室等都只是列入當作最後的參考，並不會被列入計算。至於臥房及衛生間的數目，計算的方式則有其一定的遊戲規則，不是說這房子有隔間就可以算一個房間。舉衛生間的例子來說，或許您有看過估價報告上說某屋有三房一又四分之三個衛生間，這四分之三是如何算來的呢？我用以下這樣的一個例子來說明，例如說如果該衛生有淋浴，洗手台，馬桶，但沒浴盆，浴盆就是那少了的四分之一；房間也是類似的規則，如果一個房間沒有放衣服的衣櫃，隔間規格不符，或是沒有符合建築法規中需有的通風窗戶等，基本上就都不能算是一個房間。而另一方面，也不是說越多的房間總數也就是越好，其中的隔間大小、與使用機能等也會被列入考慮，例如有些房子重新裝潢後拿來使用所謂的遊戲間、或是辦公室等房間基本上也不會被列入計算；又當如果隔太多間，使得該物業房間相對的使用坪數顯得比同一區其他類似屋型的物業隔間要來得小時，反而會讓估價師會有調降可能的房屋市價這樣的一個步驟發生。
一般的估價師都是初步依這樣的四個考慮方向，加上他的專業考量做加加減減的調整，得出來一個基本價位的數字，得到這個基本價位的結果後，才會依其是否有它設施再與其他同類型房屋的差異來做比較。
有人可能會問，咦，地呢？不是說地愈大越值錢嗎？怎麼很少看到會對地的大小做調整呢？是的，在某些城鄉，特別是規劃為農業區的地帶，地的確是會被加入估價的比較，然而在都會區或是郊區，會因為城市規劃及嚴格的土地使用、或是變更的法規，即使您有比您鄰居大的後院，也不見得會被列入估價的考慮，或者就算是您的總建地比您的鄰居還要大，頂多也僅僅只會做很小、很小、小到不足微道的調整。
以上是有關估價報告中基本的初步調整的部分一個簡單的說明，這裡提出來給讀者作為在閱讀估價報告時可能會有的疑問作為參考。但是因為房地產估價並不是簡單地把成本直接加到估出來的基本房價上的對等關係，因此我們還必須要進一步的考慮哪些的升級會增加房屋的價值，又有哪些因素在考慮做房屋升級時必需要列入未來賣房考慮，所以接下來還在整理有關估價的下一篇，除了會進一步說明以上Location，Size，Age，及Room Count四個因素外，將會另外說明在轉賣時可能的加減分的因素來與讀者共同分享。
如果您正在考慮買房，或是賣房，但只是想要知道您在北加州現在房屋的市值，不妨試試看我這裡提供的線上房屋估價系統，或許除了會對您目前的標的物業所在的房市有比較初步的暸解外，也希望能給您在賣房時價位的預定，或買房出價的考慮上能有些許的幫助。
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