房屋估價與市價的相對關係

西方人常說房子如同個人的城堡，為了能夠充分的利用及享受它給帶來的樂趣，所以要不定時的保養維護外，在做升級的同時也要能注意到能夠適合個人的個性品味及家人的需要。可是房屋的整修升級，或是某單項的重新裝潢，是否會在轉賣或是重新貸款的估價時增加房價，往往是一個非常讓人納悶的疑問。許多網路上的文章都說會，有線電視製作的那些買賣房子的節目也說會，但往往在估價報告上時又沒有反應升級的價錢，究竟是咋麼一回事呢？難道網路上、電視上那些所謂的專家說的不盡其然，僅僅是在鼓勵屋主做升級的商業廣告宣傳手段嗎？

其實網路上或是電視上所看到的是對一半的資訊，房屋的重新裝潢或是升級在許多的情況下，在估價或是賣房的時候的確會增加房屋的價值，但除了有兩個很重要的前提 —— 「什麼時候做的」及「施工的品質」需要作為評估的考慮外，還必須要暸解通常估價師是如何看待升級後的房屋來做為調整的因素。今天因此在這裡簡單的說明一下，關於房屋估價與房屋市價的相對關係，以下就讓我們一起來看看房地產估價是怎麼一回事，以及通常估價報告是如何調整的。

所謂的房屋估價報告是專業的地產估價師或地產經紀，根據當地的房市，對某一特定房屋與同類型的相似屋分析比較後所總結出來的一份關於可能市價的報告。通常估價師在進行估價時，基本上會先從地點，坪數，房齡，及房間總數等這四個方向來作為估價的參考基準。這四個變數中關於建地坪數及房齡的部分，我認為應該不需特別說明，因為大部分的人應該都已經很有概念，這裡我們要來討論的是地點及房間數的部分。

地點，也就是我們常聽到的Location，其實是個很主觀的抽象概念，它會依其周邊的客觀因素有所變動。舉例來說，過去被看好的三角窗厝，也就是所謂的Corner Lot，發展至今，城鄉與都會區就會有明顯不同的調整角度，所以才會聽到有人說三角窗厝好，有人說三角窗厝不好的困惑情形發生。其實估價師除了會根據該建地的使用規定來作調整，可能還會加上周遭環境可見或不可見，例如人潮、噪音、城市發展等，以及生活機能的優劣，土地規劃及改善的程度，或是可使用部分等等許多外在客觀的因素來作調整，所以您可能有時會發現隔幾間一個建坪比該物業還小的物業，估價師給的價位竟然比該標的物業還要高的情形發生，所以房屋所在的位置，坦白的說並非是上調房價，或是投資買房考慮時的絕對因素。

至於所謂房間的總數這裡也要稍做說明，一般我們會把房間數分兩個部分來看，一個是所有可供活動的隔間總數(Total Rooms)，以及專做睡覺休息用的臥房（Bedrooms）和衛生間數（Bathrooms）。隔間總數中，除了客廳、廚房外，例如儲藏室、地下室等都只是列入當作最後的參考，並不會被列入計算。至於臥房及衛生間的數目，計算的方式則有其一定的遊戲規則，不是說這房子有隔間就可以算一個房間。舉衛生間的例子來說，或許您有看過估價報告上說某屋有三房一又四分之三個衛生間，這四分之三是如何算來的呢？我用以下這樣的一個例子來說明，例如說如果該衛生有淋浴，洗手台，馬桶，但沒浴盆，浴盆就是那少了的四分之一；房間也是類似的規則，如果一個房間沒有放衣服的衣櫃，隔間規格不符，或是沒有符合建築法規中需有的通風窗戶等，基本上就都不能算是一個房間。而另一方面，也不是說越多的房間總數也就是越好，其中的隔間大小、與使用機能等也會被列入考慮，例如有些房子重新裝潢後拿來使用所謂的遊戲間、或是辦公室等房間基本上也不會被列入計算；又當如果隔太多間，使得該物業房間相對的使用坪數顯得比同一區其他類似屋型的物業隔間要來得小時，反而會讓估價師會有調降可能的房屋市價這樣的一個步驟發生。

一般的估價師都是初步依這樣的四個考慮方向，加上他的專業考量做加加減減的調整，得出來一個基本價位的數字，得到這個基本價位的結果後，才會依其是否有它設施再與其他同類型房屋的差異來做比較。

繼續為了更進一步調整出比較正確的市價，這時估價師會根據該屋與另外各方面都類似的屋型中有的或是沒有裝潢設施來做調整，但實際的結果就如同曾經提過的游泳池的成本不一定會反映在房價上的例子一樣，實際上裝潢的原始成本並不一定會完全無誤地反映到房屋整修後的可能附加市值，煩請讀者參考前文，這裡就不再另做說明了。

有人可能會問，咦，地呢？不是說地愈大越值錢嗎？怎麼很少看到會對地的大小做調整呢？是的，在某些城鄉，特別是規劃為農業區的地帶，地的確是會被加入估價的比較，然而在都會區或是郊區，會因為城市規劃及嚴格的土地使用、或是變更的法規，即使您有比您鄰居大的後院，也不見得會被列入估價的考慮，或者就算是您的總建地比您的鄰居還要大，頂多也僅僅只會做很小、很小、小到不足微道的調整。

以上是有關估價報告中基本的初步調整的部分一個簡單的說明，這裡提出來給讀者作為在閱讀估價報告時可能會有的疑問作為參考。但是因為房地產估價並不是簡單地把成本直接加到估出來的基本房價上的對等關係，因此我們還必須要進一步的考慮哪些的升級會增加房屋的價值，又有哪些因素在考慮做房屋升級時必需要列入未來賣房考慮，所以接下來還在整理有關估價的下一篇，除了會進一步說明以上Location，Size，Age，及Room Count四個因素外，將會另外說明在轉賣時可能的加減分的因素來與讀者共同分享。

如果您正在考慮買房，或是賣房，但只是想要知道您在北加州現在房屋的市值，不妨試試看我這裡提供的線上房屋估價系統，或許除了會對您目前的標的物業所在的房市有比較初步的暸解外，也希望能給您在賣房時價位的預定，或買房出價的考慮上能有些許的幫助。

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淺談經紀代理合約

雖然說，美國的房地產交易可以算得上是非常透明的一個市場，也沒有特別規定一定要透過仲介才能買賣房地產，但許多人在準備購屋時，還是會考慮請一位當地的房地產經紀來當响導，希望能透過地產經紀的專業和對當地的瞭解，幫忙找到一個心目中理想的房子。但是最常會碰到的一種情況是，大部份的經紀人都會要求你簽署一份買方代理合約。或許是來自於不好的經驗，朋友間聽說的，網路上看來的，也或許是在已有的既定印象之下，有人會說這個代理合約是矇混新移民的綁約手法，主要的目的根本不在保護雙方，而在保護仲介的佣金，是一種不符合專業倫理的行為。

至於事實的真相是不是符合房加州地產專業倫理，是不是綁約的手法，它又是怎樣的一份合約？對以上的這些疑問，首先我們必須要先了解代理合約的相關內容，簽這份合約的優缺點在哪裡，合約是否有其必要性等這幾點來說明。

所謂的代理合約指的是仲介與買或賣的當事人，兩造間應有的相關責任與共識的一份合約，合約中有兩方在關於仲介與買賣方兩造間所規範的內容，其中無論是買房還是賣房，會有些雙方必須都有的共識規範，而這些規範責任的部分有很多其實是重疊的，因為通常最有爭議性的多是集中在買房時的代理合約，因此這篇文章的重點將只放在有關買方的代理合約上。

加州房地產協會現有的制式買房代理合約有三種，分別是獨家代理買家的代理合約 (exclusive)，非獨家代理買家的代理合約 (non-exclusive)，以及非關佣金的非獨家代理合約 (non-exclusive, not for compensation)，其中一般最常見，也最常被用到的是獨家代理的買家代理合約，所謂的獨家與非獨家兩者的主要區別在於 —— 仲介的佣金取得分別是根據提供給買家的房源及服務而有不同。其中獨家代理指的是，無論買方是以何種的方式，在什麼樣的情況下買到房子，仲介都有權要求取得佣金，如果佣金無法在賣方處取得，將由買方來支付仲介的佣金，此外獨家代理合約中還有包含房型，房價等的限定條款在內；而非獨家代理則會依據合約的說明，經過雙方的同意，只有幫客人處理過的房源或依所提供的服務，仲介才有索取佣金的權利。

至於非關佣金的非獨家代理合約，除了有非獨家代理合約的特性外，如同字面就是沒有佣金疑慮的單純的買方代理合約，也就是說仲介無論在任何情形下，都不會向所代理的買方追索佣金，主要在於對仲介的服務範圍及雙方之間的應有的責任做釐清的一份合約。當然不要誤解了，代理的仲介還是有權向賣方或第三方索取代理客戶期間應得的酬勞。幾乎所有的經紀公司，都會避免使用第三類的這份合約，當然，也很少有仲介會主動向客人介紹這樣的一份合約，理由很簡單，天下沒有白吃的午餐，當然也不會有願意可能會做白工的風險，所以有些人就直接認為簽這種合約跟沒簽一樣，事實上，那是因為對所謂的客戶(customer)與當事人(client)在房地產交易中的角色缺乏認知，或是認同混肴的緣故。

無論是哪一種的代理合約，總括來說，主要內容都可以分為三個部份，以下分別做個簡要的說明，合約的第一部分主要是雙方對代理的共識，包括代理期限，再一次聲明經紀人的代理關係，同時規範仲介需要提供的服務內容，以及當事人相對應有的責任；第二部份則規範了佣金的部分，有清楚的說明有關代理佣金如何支付的條文，及仲介收取的合理性等的條款；第三部份才是主要用來保護仲介的條款，以及仲介如果沒有做到合約中應有的責任時，客方如何申訴的項目。合約中會清楚的說明當兩造雙方有爭執時，法律上的程序，訴訟費的分配方式，及如何依不同的情況的申訴管道，這部分也同時提到任何一方都有權隨時終止合約，及終止的方式，及合約的效力等等的條款。


如果您問我那簽哪一種比較好，我當然會明白的告訴您，無論是三種的哪一種都有其存在的優點，而仲介的主要角色其實是做為買賣方間的一個媒介，建立一個緩衝地帶，透過白紙黑字的方式，讓雙方的交易在彼此有共識下能夠順利完成。其中比較要注意的是，因為不同仲介或仲介掛牌的經紀公司經營的方式不一定會相同，當客方被仲介要求簽獨家代理合約時，更需要看明白問清楚，對合約的內容能夠全面性的瞭解，尤其是佣金的部分，以及解約前後所有的相關程序，事後才不會有太多的爭議。

如果能在合作之前就把彼此間應有的相對責任白紙黑字寫下來，當然會有助於未來彼此的溝通，而且能讓買方能夠更清楚的知道代理仲介應該有的責任，而不是單方面的認為仲介的性質限於帶人看房子的誤導，同時也可以盡量避免在合作的過程中，因為認知不同而產生的誤解。而另一方面，透過合約的討論也可以同時讓買方有機會對有關經紀的服務項目，期待，佣金等的不同意見，向仲介提出來做更進一步的釐清。至於說到綁約的疑慮，合約中有清清楚楚地提到這份合約是revocable的，也就是任何一方都可以隨時終止合約，同時也有提供如果有終止合約不可避免的這種情況發生時，如何避免損及雙方權益的討論項目。而當雙方很不幸的有因為佣金分配的衝突產生時，兩造的任何一方這時可以很清楚的知道如何處理，而不一定要走對簿公堂的過道的共識。另一方面，這合約還有一個最大的功用就是，當雙方在簽下這份合約的當下，就如同有了相當於僱傭關係的法律效力存在，也就是買方正式委託該仲介為代表幫忙買房，被雇用的仲介除了必須要做到法律規定應有的仲介責任外，同時也要依據合約為當事人（僱主）爭取最大的利益。

不置可否，有很多時候地產仲介本身也要付起不教而殺的這個責任，如果客人方不明白以上不同代理合約其個別的獨特性，特別是獨家代理合約的特性及內容時，尤其是在買房時，如果運氣不好，碰到難以相處或是不能提供應好的服務的仲介的時後，說實話，是有可能會掉入綁約的陷阱；也或許會有仲介告訴您這是這行的規矩，或是說是公司規定的等等是是而非的理由，這也僅是個別的經紀公司的規定，並不是市場的潛規則，因為沒有這個合約，仲介仍然可以幫您買到房子，沒有問題的，唯一的差別只是過程中不可避免可能的責任義務的相對關係的不同而已。

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房屋公平法五個易踩紅線的項目

有許多的房東都是無心插柳而意外成為包租公或包租婆的，因此往往不像專業的房東或是專業的物業管理公司一樣，很有可能會很容易就忽視了房屋公平法的存在。美國的房屋公平法於1968年美國人權領袖馬丁路塞金遇刺之後的一週後誕生的，它的主要精神自然是在防止歧視，要求不論是房東或是專業的房地產管理公司都必須對待所有的「房客」一視同仁，不可以有所分別。

然而在現實生活中，因為不同文化及生活背景等種種的原因，再加上各個州有時會有額外加上的考慮類別，所以會造成很容易就不小心踩了紅線而不自知的可能，因此在這裏提供有關房屋公平法中，五個很容易疏忽的要點給當房東的讀者參考。

1. 聯邦法裡必須要知道的七個受保護的類別為種族，顏色，宗教，原國籍，性別，殘障，以及家庭的組成狀態等七項。除了以上的七項，加州另加以擴大又加上了性取向(sexual orientation)，性別認定及性別的說明(gender identity & expression)，婚姻狀態(marital status)，健康狀態(medical condition)，祖先血統(ancestry)，收入的來源，年齡，職業等更為廣泛的範圍。
2. 公平法裡最容易踩到紅線的就是有關family status的部分。例如不能在租屋廣告中提到只租女學生，夫妻，或是說到申請者必須是18歲以上等，因為類似這些的字句都有可能會因此觸法。當然，有原則就可以有例外，例如可以說所有18歲以上的成年人都必須要做背景調查，或是未成年必須要有監護人公正過的核准信函，或是有附帶游泳池的物業，可以在游泳池或健身中心的附帶條紋上加註18歲以下必須由成年人陪同使用等等的字句。
3. 上面說到了公平法的精神在必須對待所有的「房客」一視同仁，因此當申請者來租時，房東不能以假設性的考慮，主觀的認定出租單位是否適合該申請者，因此只告訴某申請者還有未出租單位，卻對另一個申請者卻有所隱瞞，這種在加州將有可能會被列入稱為arbitrary discrimination類，也就是隨機心證歧視的一種。
4. 由於公平法裡有許多模糊的空間，所以也往往會有許多的爭議，其中爭議最多的就是有關寵物的部分。是否允許房客飼養寵物是房東的決定，這點並無爭議，可是許多的房東卻也忽略了，有一部分的寵物不僅僅是寵物而已，還有可能是被稱為service animal的寵物，可能是貓，可能是狗等輔助性的動物。因此，當申請者提出證明所一同生活的寵物是經過認證過的改善生活起居或是身心健康的輔助性動物，房東是不能拒絕的。
5. 許多的房東或許是聽了週遭朋友的故事，往往為了避免麻煩，所以會考慮事先過濾掉政府低收入戶補助的申請者，因此會在廣告上寫著「No Section 8 」的字句。其實這也是很危險的，因為公平法裡已經很明白地告訴你，不可以依收入的來源來過濾申請者，那除了過濾背景外要如何避免可能被指違法的可能呢？其實很簡單的，因為雖然說不能查收入的來源，卻沒有禁止物業主審核申請者的信用與財務狀況，此外，Section 8的物業也必須要政府認證過後，才能合法出租給有政府補助的低收入戶。

另外附帶一提的是有時後房東可能會被房客的「歧視」指責嚇到，或許可能真的是做了什麼事，說了說麼話，或是租約條文上有什麼被挑惕的地方，也有可能完全沒有違法，也沒有踏到公平法的紅線，完完全全就是被嚇到了。許多這種情況下房客的行為或許只是要爭取更多的方便性，降低租金，或是全額拿回押金等等。因此，當房東碰到這種情況時，如果經過檢視或諮詢法律專家後，沒有發現任何的錯誤，自然可以照約行事，或是在情，理，法的兼顧下做出調整，否則房東就應當要嚴肅地面對這樣的指責，依不同的個案情況來做出補救，以免徒增困擾，希望以上說到的這幾點有關有關公平法的參考能對各位房東或是準房東有幫助。

I am not attorney, this article is meant for general tips, not as legal advice. For additional information, individual need to check with your state's Human Rights Commission, Bureau or Department of Real Estate, or Department of Consumer Affairs for information on your state's laws. 本人不是律師，這篇文章僅在於提供一般的常規，並非法律相關的意見，如個別讀者有需要進一步的相關資訊，建議向當地的房地產律師或是政府相關單位查詢。

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房屋淨值與房市趨勢

之前在臉書中提到不需要因為聯儲局早先在十二月二十六日突然的升息宣布而過於驚慌，理由是因為銀行的融資是每天都在運作，利率的升降都會根據市場的操作而定，聯儲局的升息卻是突如其來的打帶跑，如同曇花一現，而且從過去的歷史紀錄來觀察，因聯儲局的升息而直接干擾到貸款利率的突然升降，在過去的一個世紀以來，也只發生過兩次，何況兩次都跟戰事有關。但不管怎麼說，相信還是很多人會擔心，未來貸款利率的變動是否會對房價有所影響，或者房市是否會因此開始崩盤。因此趁新年假期空擋，在這裡提供一點相關的統計資料來給關心的讀者作為未來房市趨勢觀察的參考。

抵押資產的淨值與房價

首先，讓我們先從房屋的淨值，Home Equity，開始。說到房屋淨值就同時須要對「抵押資產的淨值」稍做暸解，房地產所謂的「抵押資產的淨值」指的是房屋市值在扣掉抵押房子的相對貸款總額後的一個總數。例如一間市價五十萬的房子，貸款四十萬，那麼剩下的十萬就是房屋的淨值；所以相對的，房屋如果沒有貸款，就不存在資產抵押的部分，房屋的淨值當然就是百分百五十萬了。

為什麼會提到房屋淨值呢？因為房屋淨值在整個經濟以及房地產趨勢的觀察，可以說是個很重要的指標。不知道大家是否記得，過去幾年房地產在剛從低迷中復蘇回來時，市場中最常聽到的不是有關銀行屋，就是短售在銷售的房子；這裡就不提銀行屋了，「溺水屋」是「短售」的另一個代名詞，這類型的房屋通常指的是該銷售屋當下的市值低於貸款總額，也就是說貸款人抵押的房屋其淨值是零，或者根本可以說就是負的淨值。當市場充斥著負淨值類似溺水屋，甚至是銀行屋的市場時，顯示經濟的不振疲憊，房市低迷，反之，則是代表著房地產的熱絡，經濟前景看好。

許多例如CoreLogic、Pulsenomics等這些的民間機構，都會定期地對房市包括房價，房屋淨值等等的趨勢做統計調查的工作。下圖取自Pulsenomics最近一份對房地產泡沫前後的房地產趨勢的分析報告，它根據線上房地產Zillow所提供的數據，交叉比對第三季全美其他房市交易的資料的這個統計的調查結果中指出

美國七年多的房地產泡沫風暴，在短短的三年四個月後迅速的恢復過來，第四季的房價在2015結束時平均會上漲3.9%，並且還樂觀的預測未來2016年的全美房價還會續升3.4%，同時預測在未來的四年中，美國房市還會以平均每年約3.1%繼續往上走。換句話說，未來五年的美國的房價將會以3.2%，或是更樂觀的4.7%的上漲幅度繼續緩慢地上升。

根據聯儲局的資料，目前的房屋淨值總數達到一千二百萬兆，幾乎是2011年時的倍數成長，或是幾乎相等於與10年前房市泡沫開始前的紀錄，但只差不多是相當於上一次高峰期的60%，這樣的一個數據，不就證明經濟衰退時期已經結束了嗎？但為什麼許多人還是會擔心因為升息可能會借不到錢買房，或是房價會因此下跌呢？其中主要的因素，很可能是過去兩年許多城市房價不合理的飆漲，加上有許多在當年房價高點附近才購入房屋的屋主，他們在衰退期時所損失的房屋淨值到現在還沒補救回來，或者杯弓蛇影得不知道其實他們的房屋淨值正在緩慢的成長中，會這麼認爲是據Fannie Mae的統計，至少有近27%的屋主因為當年的購入房價對比於目前的低利率因此先入為主「以為」他們的房子還是溺水屋。

未來五年的房屋淨值成長

在經濟復甦的當下，最想知道的就是如何搭順風車來累積財富，其中一個長期最保險的投資當然就是通過房地產的投資來累積財富。您可能會因這句或而這樣問我，如果我在一月的時候購入一間二十五萬的房子，五年後的市值會是多少？這裡要提醒一下，房市與經濟的大環境是息息相關的，因此應該沒有任何的專家敢絕對的預測未來的房價漲跌，然而根據歷史的觀察，房地產的長期持有相對於其他的投資的確具有保值或是增值的作用。Pulsenomics 會在每季對至少100個各行業對市場有專精的經濟學者發出有關房地產投資及展望的問卷，然後再對所得的結果提出的分析報告。以下是最近的一份對未來五年展望的假設：

依據這份分析報告中的假設，我們應該可以客觀的預測這間現在市值二十五萬的房子，未來五年後將可能有至少約四萬的淨值增加或是更多的成長潛力。

十二月份加州房市

根據加州房地產協會的資料，2015的十二月份二手屋的交易量方面比前一個月份上升了約9.6%，，平均的中位價也明顯的有約2.6%的上升 —— 由十二月的＄489,310上升至＄489,310，從交易上來看有從投資的市場逐漸趨向買方以自住為主的考量，但是完成交易的總成交房數仍僅在四十萬戶左右。其中最高與最低的交易仍然還是在三藩市及Siskiyou兩個城市，三藩市最高的賣出為$1,215,620，最低的Siskiyou則為$140,000；根據個人觀察，房市交易減緩主要的原因應該是因為新的貸款遊戲中關於加三天的規則宣布後，使得許多的交易因此推遲延後的一個現象。市場的另一個觀察到的現象是，由於加州目前許多網上的房市報告預測對房價快速的升值的認知不同，使得專業估價師貸款時的所估出來的價值，與賣房屋主鎖定的價值平均仍還有約1.8%左右的差距。

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買房前的三個考慮

如果現在的您很困惱是否買房，你身旁的親朋好友，不管認不認識的，相信都會給一堆的買房建議或忠告，這些意見如果靜下心來回想，大多數的人多會發現這些認為對你是最好的意見，往往不見得是以你的需要的考慮為出發點，也鮮少有去考慮目前的房市的趨勢的意見，更不用說這些建議是不是真正的會考慮到是否當下是否是買房的好時機。這麼說吧，買房對任何人來說都可以算是生命中最昂貴的消費之一，可是房地產不同於股票期貨，是唯一你不但可以感覺得到，還可以「摸」得到，甚至可以「用」得到，不用住在巷子底，也可以預見回報一種被稱為「物業」的投資，因此在考慮是否應該買房，是不是買房的好時機，我認為應該至少有三個問題的方向先要釐清。

第一問，為什麼我會想要買房，我有哪些需求。

這也是最重要的一問，這麼多錢砸下去，為什麼？然後你就會發現，很多時候根本和有錢沒錢沒有直接的關係。我的買房手冊裡曾約略提過關於位置的定義或是居家的品質，其實是與買房的需求有直接或是間接的關聯。哈佛曾經對買房的考慮這方面有做過相關的調查，統計歸納出其中前面四個主要的原因：

• 想要安定下來組成家庭，也給下一代有個完善的教育環境。
• 需要有個能夠滿足安全感的地方。
• 不想處處被房東牽制，希望能夠自理家居。
• 家庭組成人口增加，需要個比較大的空間。

先問自己除了錢以外買房的原因，花這麼多錢來買房對本身有沒有好處，為什麼？我買房的需求在哪裡？這些問題的答案會是你買房決定的最主要動機。

第二問，當下房價的趨勢走向為何。

每一季，各地不管官方的，還是非正式的，全國的或是地區性的房地產協會，都會把當季的市場上的交易做個統計公佈給大眾，這個報告會根據賣出的，沒賣出的，還有正在賣的數據來說明並預測未來的房市走向。另外一些例如Pulsenomics的民間團體，也會在差不多同時的每季，對上百個不同行業的專家發出房市信心的問券，這些都可以是你的是否買房時機的參考，或者多數的房地產專業的經紀人也可以有這些的數據可以提供參考。另外，根據最近的統計結果，專家樂觀的預測

• 房價在未來的十二個月還有平均近5.3%的成長空間，
• 全美地平均房價在2019將約是現在的118.1%，
• 即使部分的專家持比較保守態度，但也認為房價在2019時，將會比現在要上漲約10.5個百分點。

這裏我們來看看這張Pulsenomics提供的圖表說明。如果專家的預測準確的話，那麼一間2016市價二十五萬的房子，在四年後有可能的市值將會比買進時平均至少高約$34,000。當然了，在房市的熱區，相信這個數字只會高，不會低。

第三問，貸款利率的未來走向如何。

不管你是用現金還是貸款買房，貸款利率都是一個很好的房市指標，因為房價往往會種種的原因而帶動利率上升。尤其是買房時需要貸款的買方，貸款利率的走向，可能會比房價的考慮要來得重要，為什麼？因為就長期來說，利率的走向會對買房的總成本有很大的影響，連 帶也會影響到原本可以負擔的能力，利率每增加個一點，很有可能會影響到少貸數萬到數十萬原來可以的貸款總數，相對的也要負擔比較多的利息。



最後這裡用上面這張由美國房地產協會( the National Association of Realtors)，美國貸款協會(The Mortgage Bankers Association），以及Fannie Mae, Freddie Mae兩Mae對未來貸款利率趨勢的走向預測的比較圖表，來作為這篇文章的結尾並提供給再考慮是否買房的讀者做為參考。

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有關代理關係的聲明

有關經紀代理關係的聲明，Disclosure Regarding Real Estate Agency Relationships，是一份一式三份，總共兩頁的聲明文件，這份聲明不同於之前提到的經紀人代理合約，它是加州政府規定凡經由仲介的買賣房前，必要且仲介及買賣三方都一定要簽的文件之一。聲明的主要目的是為了能夠讓仲介與買賣雙方在初期接觸時就能釐清雙方的關係，尤其是在買賣房屋的客人在正式雇用房地產仲介之前，必須要清楚所面對的仲介扮演的角色，是代表買方、賣方、還是同時代表雙方的雙面仲介（dual agency）的有關房仲與客人之間關係的一份聲明。

經常會碰到一些客人，尤其是買房的客人，在當我拿出這份聲明時，馬上就緊張起來，以為這樣就會被仲介賣掉了一樣！有的還會質疑說，為什麼別的仲介都沒有提出這樣的聲明，而你卻有這樣的要求呢？個人認為如果從來沒有別的仲介告訴您或對您稍做說明或解釋，只有兩個可能，一個是根本沒對您說明，另一個可能是摻雜在一堆的文件中，可能您貴人多忘事或簽了也不知道。主要因為這是加州房地產局的「法律」規定，所有的房地產經紀人在買賣房屋的初期，如果賣方仲介無法在第一次接受諮詢時就讓客人知道有這份聲明，賣方經紀人最遲在簽定賣房合約之前必須要向賣方提出; 同樣的，如果買方仲介不能在一開始就向買方說明此一聲明的內容，買方仲介也必須最遲在帶客戶看房之前，要能夠提供這份聲明給有意購屋的買主，而客戶方也必須在這份聲明上簽名，表示已經明白該仲介及其經紀公司在雙方關係中所扮演的角色。

依規定，所有的房地產仲介都有責任必須要讓客戶瞭解這份代理關係聲明的內容，及得到客戶的共識並在聲明上簽名。

但如果仲介或是經紀人知會客人並解釋內容給客人後，如仍無法取锝客人的認同及簽名時，仲介就必須要在空白的文件上註名原因。

基本上來說，這份文件的主要的目的只是個代理關係中有關責任的一份宣告，並不存在實質的買賣的代理關係，目的主要是為了釐清客人不清楚聯絡的經紀人到底是代理哪一方的經記的一份聲明。第一頁分為三部分以代理仲介的關係可以是賣方，買方，或是同時代理買賣雙方來區隔，但內容則大同小異，我把聲明主要內容分三部分簡述如下:

• 無論仲介的佣金由何方提供，經紀人都會謹慎，誠信，誠實和忠誠履行其職責。
• 經紀人有義務提供所有已知以及與代理有重大影響的與購買房屋的相關事項
• 在訊息不涉及房地產仲介的職責或與房屋相關的範圍內，經紀人或仲介沒有義務透露從對方獲得的任何私密信息給其他方。

其中有關「忠誠履行其職責」的部分，是指賣方的仲介必須要對賣方忠誠並履行其責；反之，買方的仲介要對買方負責並忠誠履行買方仲介的責任，以其所代理一方的最大利益為執業的標準。(“the legal duty of a fiduciary to act in the best interest of the beneficiary“)。第二頁則是對該規定的補充說明，指出該規定出自於民法2079.13(CIVIL CODE SECTIONS)的法律規定及有關要求的原法條。

這份聲明的開宗名義也提到了 “When you enter into a discussion with a real estate agent regarding a real estate transaction，you should from the outset understand what type of agency relationship or representation you wish to have with the agent in the transaction." 換句話說，這份文件的存在是為了要避免仲介角色認知上的混淆，所以要提醒您–您找的是買方或賣方的經記，仲介的職責及義務，但目前不還存在實質的代理關係，也不存在將來賣賣房屋的運作有直接相關。

會有這樣的要求，另一方面的原因也是因為有許多的房地產法律訴訟，往往是由於當事人誤解了仲介的代理角色，所以才會有需要向客戶說明這樣一個聲明的規定。所以，下次如果您碰到同樣的情形，放輕鬆些，因為這時的您一定已經嘹解到，這不過是一份買賣房時基本的仲介所代理的角色聲明，同時也是一種保護客戶知的權利的一個透明作法。

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買房等待的成本（更新）

就像大多數的人一樣，有許多都是在看到家人朋友一頭栽在房地產，到處尋找可以投資的機會，不免也跟著心動；可是另一方面又看到房價節節上升的現象時，就會不自禁地到處問說，到底現在是不是買房的時機，或是在這個時候適不適合也加入找房買房的行列呢？

地產界有個名詞叫作「買房等待的成本」，the Cost of Waiting to Buy。所謂的 「買房等待的成本」，它的基本假設是建立在房市繼續上漲，房價不跌的情況下，所以當下如果只是觀望，希望等到好時機時再買的情況下，未來長短期從一年到三十年的可能額外負擔，這樣的解釋，應該是還不難理解的吧，如果還不清楚，等下我會用個例子來說明何謂的「買房等待的成本」並提供作為考慮的方向。

下面的這張圖表是以上一季Freddie Mac所提供的資料，假設貸款利率由目前的4%，如果在2016的第三季上漲到5%的利率時，每個月可能的月付額的貸款的一個快速的比較。

看了這樣一張圖表或許有些人認為每個月差個兩三百的沒差，為了能夠進一步清楚的比較，現在這裡用一個對比的例子來說明現在買和等到一年後再買的差別。假設用最多人通用放20%的首付款來做例子，那麼三十萬的貸款可以買到的房子的理想價位約在三十七萬五左右，其中的七萬五是需要準備的自備款。我們先用現在的4%的貸款利率來計算，這時的基本月付額，僅就本金和利息的部分來看，每個月要付的貸款如圖約在$1,432.25。

現在有一個情況有可能是太忙了，或者是很喜歡現在住的這個公寓的環境，也或者天生的個性就是不喜歡搬家，甚或者是馬路消息說再等等因為房市馬上要垮了，因為種種的理由，反正就是決定暫時不打算買房，但有想等到明年看看市場再說。好了，根據CoreLogic 最近的房價指數分析報告中的資料，美國房市的房價在未來12個月平均還會約有5.1%的漲幅，加州則約有10.8%的上漲空間；假設這個預測是準確的，我們可以用全美5.1％的漲幅來計算，那將代表12個月後必須要用$380,625，才能買到相對現在$375,000等值價位的房子。另一方面來看，如果還是用30萬的貸款來買房，這時的自備款這時就必須要有$80,624，而不是當初的$75,000。

我們再從另一個角度來看，就是如圖表中所說的 Freddie Mac 聲稱未來12個月後的貸款利率應該會至少上升一個百分點，也就是說2016第三，第四季的貸款利率將會至少是在5%的附近。如果用12個月後的$380,625的房價來購屋，首付那時還是放20%，貸款額將會提高到$315,900。用貸款利率5%來重新計算，結果是，這時的貸款每個月的基本月付額會增加到 $1,695.82。當然了，就算很努力的把貸款額度維持在原來想的三十萬，但利息升高了，基本的月付額也還是會增加的，更不用說還要準備比較多的自備款來作為首付。

為了方便計算及說明，下面繼續的這張圖我們回歸原點，用理想中的三十萬來說明買房等待的可能成本。假如現在能用三十萬買下的房子，一年後那就是要用三十一萬五左右才有可能可以買得到，現在我們就長期來觀察，例如七年後，三十年後的等待成本又是如何呢？請注意，這裡的假設還是以CoreLogic全美平均1.5%的漲幅來計算，結果是每個月會增加＄208.28 相對於現在三十萬的房屋持有的成本給銀行。

[註]這裏純粹只是為了說明所舉的例子。因為個別的情況不同，受實際的貸款總數，以及可貸項目等影響，所以可能的買房成本，仍需要依不同的貸款方案，向專業的貸款經紀諮商或尋求協助。

換句話說，那就是每天的成本增加約為$6.9元左右（~$208.28/30)。或者我們也可以用這樣的角度來思考：

• 本來每天上班時有$10的午餐費，現在得每天從中剋扣下相當於一杯咖啡的費用。
• 可能需要犧牲本來每週至少一次可以外食大快朵頤的夜晚。
• 就算是身心疲憊，也只好減少以往習慣性的馬殺雞次數。
• 原來可以用這額外盈餘來租或另外貸款買輛新車的$208.28的計畫，現在也只能暫時擱置了。

如果我們再把圖中的這個例子給延展開以年來看，那等於是以後每整年12個月的貸款要多付約 $2,499.36。

假設你每年都有度假的計畫，可能今年是加勒比海，明年是到歐洲度個兩個星期的假，也有可能你將來買新房時，打算在後院加個露天平臺，這樣就可以邀請親朋好友平常沒事來家裡烤肉之類的活動….等等的想法。如果原來沒有多出來的這個負擔，那就一定可以有幾百種不同的計畫可以好好的思考，計畫如何有效的運用這$2,500，現在可能都要再重新計畫。

時光苒荏，30年的貸款終於還完了，算起來也是差不多早該退休的年紀了，可是才發現銀行裡少了 $74,981.57可以使用, 究其原因就是在30年前，一個人生中暫緩行動的決定。

回首人生，也許當時沒有人做類似我這樣的分析給你看，或是沒有仲介對你解釋這樣的可能性，也或許你覺得租來的公寓環境太好，旁人說的話聽聽參考就好。但如果有人跟你說，如果你現在行動，很有可能可以省下$75,000時，是否願意停下來看完這個說明呢？

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從賣房時的增值稅談起

大多數的人都知道如果是自住的房屋，賣房時只要在五年內有住滿兩年，就可以有單身25萬，或是連配偶50萬的獲利免稅額。另外還有如果賣方不具有美國公民的身份時，如果成交金額在30萬以上的房屋的獲利，在加州會被預扣33.3%的外國人增值獲利所得。但是也不用擔心，如果你的收入不夠標準，除非根本不報稅，或是私底下的收入太高意圖逃稅，否則只要有報稅，報稅時還是大有可能會退還來給你的。除了這個部份，最常被問到的是那出售房地產投資的獲利呢？這裏提供一點就個人所知道的一點來與大家分享。

請注意，「投資房」顧名思義就是投資非自住的房地產，是以獲利為目的的任何型態的房地產交易。

目前加州在投資房出售的獲利扣稅規定是這樣的：增值稅的部分，聯邦15%，加州$9.3%，以及聯邦所謂的25%折舊獲利的所得稅（25% depreciation recapture tax）。嚴格說起來，這獲利比上班所得被政府扣的稅還少，所以可想當然爾的了解到為什麼美國的許多富人會把多餘的錢投注在房地產。

投資房的「折舊」是投資房地產中一向很特別的項目，IRS的規定是只要是投資房，就一定要「depreciated」，什麼原因就只有麻煩讀者自行去請問有稅務背景的專家了。這裏要注意了，賣房時，這個使用折舊的結果是要放入扣稅計算的，而且如果持有的投資房地時限愈久，這部份扣的稅越會是相當可觀的一筆。

為了方便說明，以下我用一個五十萬的投資房來當例子，這個投資房不可避免的在兩年中的陸續共「折舊」了$100,000，可是中間因為有重新整修，而使得房屋的原始價值再重新估價後多了$25,000，所以投資的衡量本金將會是$425,000 ($500,000 - $100,000 + $25,000)。這個 $425,000 有個名稱叫做Adjusted Basis，我這裡把它翻作基礎本金。

兩年後因為房市大好，屋主決定出售這間投資房，而且因為投資正確，很幸運的以一百萬的高價賣出。這時獲利所得的扣稅計算是在扣掉賣房時所有的支出，包括房地產經紀佣金，最後再扣掉 $425,000 的尾數所得。注意到了嗎，這裏跟「自住」房不同，不是用當初買下時的五十萬來扣減，而是以投資的基礎本金來計算的。這裡進一步在用一個極端的例子，假如現在沒有任何的經紀佣金，也沒有任何的賣房支出，是屋主自己賣，而且還因為市場太搶手，買方還替賣方打理了一切，賣方在賣房後，現賺$575,000的這麼個好康($1,000,000 - $425,000)，所以賣房後的扣稅總數是$151,163，其中含付給聯邦國稅局$71,250(15%)，加州財政部$53,745(9.3%)，以及要給聯邦因「折舊」部份的$25,000。除了以上純屬假設的例子外，當然，可能還有其他的眉眉角角要付的稅，或是有方法可能可以節省下來的稅，前面說了，我不是稅務專家，所以這不就不予討論了。

再下來如何避稅的重點來了，大家知道任何的商業行為，交易所得的獲利都是要扣稅的，因為不是自住，無法用適用於本文開始第一段提到的「常規」來減免增值稅。可是山姆大叔也算是非常體恤大家的口袋，因此在稅法中體貼加了這個編號1031的條文，讓投資客可以用「類似物換類似物」的方式，來減免由於商業交易的獲利必須要繳的稅。這就就是所謂的1031 like-kind的交換，它其實並不限於房地產，只要同質性的實物交換就行，例如除了以房地產換房地產，拿車換車，或是珠寶收藏品等的交換方式都行。由於房地產多數具有保值增值的特殊性，多數人因此會把1031多集中在房地產的交換上，這裏最有趣的是投資人甚至可以用房屋換空地，因為兩者都被歸類為「房地產」類，但一個重點就是——交換物必需是具有投資性質的有價商品，例如自住宅因不存在有商業行為，所以就不能拿來交換。

這裏還要注意了，依照目前1031中的規定，交換期對房地產的交換而言是個挑戰。首先，雙方交換物都必須要是投資型的物業，其次，交換的物業必須在45天內認定，同時必須在180天內完成交易。前面說的這45天是calendar day，週末照算，如果不幸你的45天的最後一天卡在週日，那就變成了42天，因為週末不會有人能夠單獨處理這個交換，所以時間常常是1031最大的敵人，其中尤其是45天的認定時限具有相當大的困難度。其挑戰性不下於軍隊移防時，經紀幫軍人買賣房子時間的緊湊性，所以目前在做Real Estate 1031-Exchange多半集中在房地產同業中同時具有法律會計等有比較多資源背景的相關專業人士。

以上是我在房地產買賣時，知道的有關增值稅的部分來與大家分享，雖然聯邦稅法都一樣，但各州的法律還是有不盡相同的地方，而且本人也不是稅務專家，因此讀者如果有個別的稅務問題，強烈建議另外諮詢有稅務背景的專業會計師或是報稅專家。其他有關房地產相關的問題，歡迎提出來共同討論。

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如何計算可負擔得起的貸款

在考慮買房子前的所有考慮中，其中一個很重要的前提就是「我能買多少錢的房子」。

不消說，大家都很清楚，買房不像買車，幾千大洋或是數萬塊錢就可以打發了，所以絕大部分人都會考慮用貸款的方式。所以假設購屋時用的是貸款，那就必須要在貸款前，先要去瞭解一項在貸款中，與自己切身相關一個很重要的名詞：債務對收入比 (DTI, Debt-To-Income Ratio) 。這是因為如果每月的支出超出一定的比率時，有時可能不僅僅會被要求承擔比較高的利率，或是貸不到想要的數目；運氣不好時，在無關信用分數高低的情形下，貸款申請也可能會被銀行拒絕。或者有時就算貸到了款，也可能因此只能買到間差強人意的房子，不可預期的還會造成在添購傢俱及裝潢時會有心而無餘力，很有可能買到的也只是一間空屋的情況。

回歸正題，什麼是Debt-To-Income Ratio(債務對收入比)? 根據維基百科的定義:

A personal finance measure that compares an individual's debt payments to the income he or she generates. This measure is important in the lending industry as it gives lenders an idea of how likely it is that the borrower will repay the loan.

用維基百科的定義來說明，所謂的債務對收入比是指貸款申請人每個月的總收入與總支出的比率，這個計算出來的結果對貸款銀行的一方有極高的參考價值，銀行會依此來判斷貸款申請人是否有能力能夠按時償還貸款來降低放貸的風險。如果換算出來的比率越高，也就代表您的負債支出也就越高，而每月的剩餘所能支配動用的基金也就愈少，能夠負擔的每月貸款也就更是捉襟見拙，是否能順利貸到款，或是銀行願意放貸的數目也就受到更多的限制。

通常這個比率是這樣計算的，貸款人的所有每月平均的日常支出，保險，醫療，加上每月的貸款，房屋管理協會費(HOA)，房屋及地產稅，房屋保險等等的一切，必須至多要不超過每月總收入一個比率的參考標準。

一般來說，每一家的貸款銀行的自定標準不同。聯邦住房管理局(FHA)有提供一個 43％的債務對收入比率的潛規則來作為批審貸款的指引。事實上，這個標準可能是目前所有貸款審核中最為寬鬆的標準。根據Bank Rate的調查，如果這個比率可以維持在以不超過28%以內，才是不會讓貸款造成個人負擔的最佳計算公式。一般在pre-qualify時，則常會用 36%，以介於聯邦及Bank Rate的建議比例的一個標準，來評估借款人是否有能力按月償還貸款，當然這個標準也會因取決於市場的條件而有調整。

舉 FHA的例來說，如果你每個月的稅前總收入是$5,000，$5,000乘以0.43的結果是$2,150。也就是銀行會以你每個月的總債務基本上要不超過$2,150為先決條件的標準外，另外還要扣掉每個月固定的支出。例如，所得稅假設是每年$1,500，視為每個月$125是跑不掉的支出，然後銀行還會繼續再根據最近可以找到的 Census 的統計資料來做調整的參考。

根據Census 2003 American Housing Survey (AHS)的調查，美國屋主每年的花費平均在$5,464。其中38%用在房屋相關的稅款，40%的房屋用度支出，12%用在保險，僅僅10%用在房屋的維修費用。假設以過去10年的通貨膨脹率來預估，可以試算出2012年，每戶的每年的平均花費可能會約在$6,833左右，也就是說一般屋主的每個月支出至少會在$569上下($6,833/12)。

所以如果根據聯邦43%的遊戲規則，試算出來的結果$1,456將是你每個月貸款可以負擔的起的最高額度 ($2150-$569-$125所得稅)，但如果用一般銀行36%的比率標準，那你可能只能負擔的最高額度就會降為$1,106。

是否可以依據這個額度，可以估計出能力範圍內可以供的起的可能房價呢? 理論上是可以的。

舉上例來說，假設你有$50,000的可用資金可當做頭期款，用30年的3.5%低利率來計算，如果再以36%的DTI來倒回去算，那估計可以考慮買下的房價應該以不超過$320,000的房價為目標。當然啦，銀行對貸款比較嚴謹的標準不會是僅僅用DTI來做考量的，還包括Front-End Ratio以及Back-End Ratio，關於這個部分，有機會我們再來討論。

以上提供一點如何計算最大可能的貸款數的簡易說明，希望對需要貸款的讀者有些幫助。最後我在這裡另外提供一張表給大家做參考，在不同的利率下，如果理想的目標是能夠把貸款額維持在每個月不超過$1,000的情況下，最可能可以負擔起的房價的一張參照圖。

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貸款利率對房市的可能影響

首先提醒的是貸款買房時，每個月的貸款多寡基本上是根據利率的高低而不同；簡單的說，利率越高，每個月的月付額也會相對的越高，而未來利率的趨勢也是我們在討論買賣房子的時機時，通常會用利率的走向來作為其中的一個重要的觀察指標。

十一月二十五日的華盛頓郵報中有一篇關於貸款利率的報導，其中說到即將升高的利率可能會對有意在最近的未來的購屋者有著一定程度的影響，報導是這樣說的：

銀行貸款協會宣布準備在未來的一年內將利率調升到4.8%，預計在2017年能夠調到5%的水平，這將是2007年房市泡沫後貸款利率調幅最大的一次。

報導中也引用了美國房地產協會的專業網(realtor.com)，對此一可能決定所提出的一個評論：

 ...估計如果貸款每半年升半息這樣的一個決定，將至少約有7%的貸款申請者，會在申請貸款時會有困難或是無法通過審核....

這樣的一個升息是不是就代表明年開始就不是個買房的好時機呢？當然不是這樣的，提出來主要是用來說明利率的升高對有意購屋的讀者，為了要順利能貸款買房，可能會有的兩個影響：需要準備更高的首付，或是降低標準買比較便宜的房子。以下請讓我用一個圖表來說明，利率每升高0.25%時，貸款對購屋者的購買力的影響：

相信由以上的這張參照表中可以暸解，雖然說買方的理想房價在四十萬，用20%的首付來計算，如果利率由2015前上半年的3.75%，再調升一個百分點到未來的4.75%時，為了有能夠維持同樣每個月的貸款月付在$1800左右的貸款額，貸款人那時將必須將理想房價由四十萬減少三萬或更多，也就是需要降低至少約7.5%的標準，或者提高首付的百分比，才有可能可以達到這樣一個理想的目標。

 以上提出一點簡單的分析來正在考慮或是觀望是否應該買房的讀者做為參考。

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泳池，房屋附屬物與估價

或許您聽人說過，如果家裡後院有個游泳池會增加房屋的價值，另一方面，相信您也聽人說過賣房估價時，游泳池有時不但沒增加價值，甚至還有降低了房屋價值的情形發生，從網路上或是在您的朋友間也可能有許許多多不同的意見，到底實際的情形是如何，游泳池是否會增加房屋的價值呢？以下讓我從房地產估價的角度來做個簡單的探討。

首先必須要了解的一件事就是，就估價的立場來說，任何的房屋估價都不會、也不應該主觀的來決定房屋附屬物的價值。




游泳池會在估價時增加房屋價值這樣的一個迷思，個人認為可能的原因是大部份的人或許只看到調整的數字，但從來沒有特別去注意過房屋估價的過程中，有關包括裝潢設施等附屬物存在的相對價值。大家要知道，估價師所做的房屋的估價是從鄰近同一或從相類型的社區中，找出過去六個月到一年中，所有賣出的相似度最高的房型來來作為估價的比較標準。舉個簡單的例子，如果有兩間含格局等各方面都非常相似的同型房子，一間有游泳池的房子可以賣到$300,000，另一間沒游泳池的只賣到$290,000，這種情況下，估價師是有可能會在估價報告裡上調多個$10,000，但這並不代表該房因為有了個游泳池，因此就可以讓房屋多增加$10,000的價值，或是泳池有$10,000的價值，而是買方願意以高於$10,000的價錢去買這間有游泳池的住宅。但也請注意，這個調整必須是用兩間相似度極高的房型來做比較。另外，因為不是每個市場的趨勢都會相同，所以除了用這樣的一個標準，估價師同時還會再依據當地的房市狀況，市場需求，社區環境，泳池本身的形式，以及泳池大小相對於整塊建地的比例等等不同的幾個方向來做調整。

我曾經向一位估價師諮詢過，其實大半的家用泳池在估價師的眼中都屬於過度升級中的一項，會這樣說的原因，主要的考慮是泳池對房屋本身來說，可以說是可有可無，並不屬於構成房屋增值的主要項目，反而往往蓋一座泳池所需的費用又遠遠高於買方相對願意付出的價值，而當找不到可供比較的相對房型可以作為估價的參考時，一般的做法就是以泳池年份，及質量，依照該泳池建造價格中非常小的一個比例來做調整。事實上也是，站在買方的立場，並不是所有的買方都對有附帶泳池的房子感興趣，即使有，也非常罕有聽說過有人願意用相對於泳池在賣方眼中的價值來加價，多數買方主要的考慮不僅僅是將來使用維護所需，有的還有安全的考量，甚或有的會提出是否能夠填平的要求，當這種市場不買帳的情況下，有時還可能會適得其反，反而還賣不到沒有泳池的房子的價錢。

請千萬不要誤會了，我這裡並非反對或是不鼓勵在家裡的後院蓋個游泳池，事實上，家裡有個游泳池的確可以為家人帶來許多的歡笑與樂趣，這篇文章主要目的是，希望能用一個簡單的說明，讓大家能夠有個清晰的暸解，用房屋升級時付出的費用與投資回報價值的觀點，主觀的認為蓋間泳池可以增加房屋的價值，其實是並非絕對也不正確的。

另外最後還附帶提醒一下父母，加州有些城市對泳池會有除了必須要申請許可特別的規定之外，還有家中如有小小孩，可能還會有必須要加裝護欄或是警報設施的規定。

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