有關代理關係的聲明

有關經紀代理關係的聲明，Disclosure Regarding Real Estate Agency Relationships，是一份一式三份，總共兩頁的聲明文件，這份聲明不同於之前提到的經紀人代理合約，它是加州政府規定凡經由仲介的買賣房前，必要且仲介及買賣三方都一定要簽的文件之一。聲明的主要目的是為了能夠讓仲介與買賣雙方在初期接觸時就能釐清雙方的關係，尤其是在買賣房屋的客人在正式雇用房地產仲介之前，必須要清楚所面對的仲介扮演的角色，是代表買方、賣方、還是同時代表雙方的雙面仲介（dual agency）的有關房仲與客人之間關係的一份聲明。

經常會碰到一些客人，尤其是買房的客人，在當我拿出這份聲明時，馬上就緊張起來，以為這樣就會被仲介賣掉了一樣！有的還會質疑說，為什麼別的仲介都沒有提出這樣的聲明，而你卻有這樣的要求呢？個人認為如果從來沒有別的仲介告訴您或對您稍做說明或解釋，只有兩個可能，一個是根本沒對您說明，另一個可能是摻雜在一堆的文件中，可能您貴人多忘事或簽了也不知道。主要因為這是加州房地產局的「法律」規定，所有的房地產經紀人在買賣房屋的初期，如果賣方仲介無法在第一次接受諮詢時就讓客人知道有這份聲明，賣方經紀人最遲在簽定賣房合約之前必須要向賣方提出; 同樣的，如果買方仲介不能在一開始就向買方說明此一聲明的內容，買方仲介也必須最遲在帶客戶看房之前，要能夠提供這份聲明給有意購屋的買主，而客戶方也必須在這份聲明上簽名，表示已經明白該仲介及其經紀公司在雙方關係中所扮演的角色。

依規定，所有的房地產仲介都有責任必須要讓客戶瞭解這份代理關係聲明的內容，及得到客戶的共識並在聲明上簽名。

但如果仲介或是經紀人知會客人並解釋內容給客人後，如仍無法取锝客人的認同及簽名時，仲介就必須要在空白的文件上註名原因。

基本上來說，這份文件的主要的目的只是個代理關係中有關責任的一份宣告，並不存在實質的買賣的代理關係，目的主要是為了釐清客人不清楚聯絡的經紀人到底是代理哪一方的經記的一份聲明。第一頁分為三部分以代理仲介的關係可以是賣方，買方，或是同時代理買賣雙方來區隔，但內容則大同小異，我把聲明主要內容分三部分簡述如下:

• 無論仲介的佣金由何方提供，經紀人都會謹慎，誠信，誠實和忠誠履行其職責。
• 經紀人有義務提供所有已知以及與代理有重大影響的與購買房屋的相關事項
• 在訊息不涉及房地產仲介的職責或與房屋相關的範圍內，經紀人或仲介沒有義務透露從對方獲得的任何私密信息給其他方。

其中有關「忠誠履行其職責」的部分，是指賣方的仲介必須要對賣方忠誠並履行其責；反之，買方的仲介要對買方負責並忠誠履行買方仲介的責任，以其所代理一方的最大利益為執業的標準。(“the legal duty of a fiduciary to act in the best interest of the beneficiary“)。第二頁則是對該規定的補充說明，指出該規定出自於民法2079.13(CIVIL CODE SECTIONS)的法律規定及有關要求的原法條。

這份聲明的開宗名義也提到了 “When you enter into a discussion with a real estate agent regarding a real estate transaction，you should from the outset understand what type of agency relationship or representation you wish to have with the agent in the transaction." 換句話說，這份文件的存在是為了要避免仲介角色認知上的混淆，所以要提醒您–您找的是買方或賣方的經記，仲介的職責及義務，但目前不還存在實質的代理關係，也不存在將來賣賣房屋的運作有直接相關。

會有這樣的要求，另一方面的原因也是因為有許多的房地產法律訴訟，往往是由於當事人誤解了仲介的代理角色，所以才會有需要向客戶說明這樣一個聲明的規定。所以，下次如果您碰到同樣的情形，放輕鬆些，因為這時的您一定已經嘹解到，這不過是一份買賣房時基本的仲介所代理的角色聲明，同時也是一種保護客戶知的權利的一個透明作法。