房屋估價與市價的相對關係

西方人常說房子如同個人的城堡，為了能夠充分的利用及享受它給帶來的樂趣，所以要不定時的保養維護外，在做升級的同時也要能注意到能夠適合個人的個性品味及家人的需要。可是房屋的整修升級，或是某單項的重新裝潢，是否會在轉賣或是重新貸款的估價時增加房價，往往是一個非常讓人納悶的疑問。許多網路上的文章都說會，有線電視製作的那些買賣房子的節目也說會，但往往在估價報告上時又沒有反應升級的價錢，究竟是咋麼一回事呢？難道網路上、電視上那些所謂的專家說的不盡其然，僅僅是在鼓勵屋主做升級的商業廣告宣傳手段嗎？

其實網路上或是電視上所看到的是對一半的資訊，房屋的重新裝潢或是升級在許多的情況下，在估價或是賣房的時候的確會增加房屋的價值，但除了有兩個很重要的前提 —— 「什麼時候做的」及「施工的品質」需要作為評估的考慮外，還必須要暸解通常估價師是如何看待升級後的房屋來做為調整的因素。今天因此在這裡簡單的說明一下，關於房屋估價與房屋市價的相對關係，以下就讓我們一起來看看房地產估價是怎麼一回事，以及通常估價報告是如何調整的。

所謂的房屋估價報告是專業的地產估價師或地產經紀，根據當地的房市，對某一特定房屋與同類型的相似屋分析比較後所總結出來的一份關於可能市價的報告。通常估價師在進行估價時，基本上會先從地點，坪數，房齡，及房間總數等這四個方向來作為估價的參考基準。這四個變數中關於建地坪數及房齡的部分，我認為應該不需特別說明，因為大部分的人應該都已經很有概念，這裡我們要來討論的是地點及房間數的部分。

地點，也就是我們常聽到的Location，其實是個很主觀的抽象概念，它會依其周邊的客觀因素有所變動。舉例來說，過去被看好的三角窗厝，也就是所謂的Corner Lot，發展至今，城鄉與都會區就會有明顯不同的調整角度，所以才會聽到有人說三角窗厝好，有人說三角窗厝不好的困惑情形發生。其實估價師除了會根據該建地的使用規定來作調整，可能還會加上周遭環境可見或不可見，例如人潮、噪音、城市發展等，以及生活機能的優劣，土地規劃及改善的程度，或是可使用部分等等許多外在客觀的因素來作調整，所以您可能有時會發現隔幾間一個建坪比該物業還小的物業，估價師給的價位竟然比該標的物業還要高的情形發生，所以房屋所在的位置，坦白的說並非是上調房價，或是投資買房考慮時的絕對因素。

至於所謂房間的總數這裡也要稍做說明，一般我們會把房間數分兩個部分來看，一個是所有可供活動的隔間總數(Total Rooms)，以及專做睡覺休息用的臥房（Bedrooms）和衛生間數（Bathrooms）。隔間總數中，除了客廳、廚房外，例如儲藏室、地下室等都只是列入當作最後的參考，並不會被列入計算。至於臥房及衛生間的數目，計算的方式則有其一定的遊戲規則，不是說這房子有隔間就可以算一個房間。舉衛生間的例子來說，或許您有看過估價報告上說某屋有三房一又四分之三個衛生間，這四分之三是如何算來的呢？我用以下這樣的一個例子來說明，例如說如果該衛生有淋浴，洗手台，馬桶，但沒浴盆，浴盆就是那少了的四分之一；房間也是類似的規則，如果一個房間沒有放衣服的衣櫃，隔間規格不符，或是沒有符合建築法規中需有的通風窗戶等，基本上就都不能算是一個房間。而另一方面，也不是說越多的房間總數也就是越好，其中的隔間大小、與使用機能等也會被列入考慮，例如有些房子重新裝潢後拿來使用所謂的遊戲間、或是辦公室等房間基本上也不會被列入計算；又當如果隔太多間，使得該物業房間相對的使用坪數顯得比同一區其他類似屋型的物業隔間要來得小時，反而會讓估價師會有調降可能的房屋市價這樣的一個步驟發生。

一般的估價師都是初步依這樣的四個考慮方向，加上他的專業考量做加加減減的調整，得出來一個基本價位的數字，得到這個基本價位的結果後，才會依其是否有它設施再與其他同類型房屋的差異來做比較。

繼續為了更進一步調整出比較正確的市價，這時估價師會根據該屋與另外各方面都類似的屋型中有的或是沒有裝潢設施來做調整，但實際的結果就如同曾經提過的游泳池的成本不一定會反映在房價上的例子一樣，實際上裝潢的原始成本並不一定會完全無誤地反映到房屋整修後的可能附加市值，煩請讀者參考前文，這裡就不再另做說明了。

有人可能會問，咦，地呢？不是說地愈大越值錢嗎？怎麼很少看到會對地的大小做調整呢？是的，在某些城鄉，特別是規劃為農業區的地帶，地的確是會被加入估價的比較，然而在都會區或是郊區，會因為城市規劃及嚴格的土地使用、或是變更的法規，即使您有比您鄰居大的後院，也不見得會被列入估價的考慮，或者就算是您的總建地比您的鄰居還要大，頂多也僅僅只會做很小、很小、小到不足微道的調整。

以上是有關估價報告中基本的初步調整的部分一個簡單的說明，這裡提出來給讀者作為在閱讀估價報告時可能會有的疑問作為參考。但是因為房地產估價並不是簡單地把成本直接加到估出來的基本房價上的對等關係，因此我們還必須要進一步的考慮哪些的升級會增加房屋的價值，又有哪些因素在考慮做房屋升級時必需要列入未來賣房考慮，所以接下來還在整理有關估價的下一篇，除了會進一步說明以上Location，Size，Age，及Room Count四個因素外，將會另外說明在轉賣時可能的加減分的因素來與讀者共同分享。

如果您正在考慮買房，或是賣房，但只是想要知道您在北加州現在房屋的市值，不妨試試看我這裡提供的線上房屋估價系統，或許除了會對您目前的標的物業所在的房市有比較初步的暸解外，也希望能給您在賣房時價位的預定，或買房出價的考慮上能有些許的幫助。

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淺談經紀代理合約

雖然說，美國的房地產交易可以算得上是非常透明的一個市場，也沒有特別規定一定要透過仲介才能買賣房地產，但許多人在準備購屋時，還是會考慮請一位當地的房地產經紀來當响導，希望能透過地產經紀的專業和對當地的瞭解，幫忙找到一個心目中理想的房子。但是最常會碰到的一種情況是，大部份的經紀人都會要求你簽署一份買方代理合約。或許是來自於不好的經驗，朋友間聽說的，網路上看來的，也或許是在已有的既定印象之下，有人會說這個代理合約是矇混新移民的綁約手法，主要的目的根本不在保護雙方，而在保護仲介的佣金，是一種不符合專業倫理的行為。

至於事實的真相是不是符合房加州地產專業倫理，是不是綁約的手法，它又是怎樣的一份合約？對以上的這些疑問，首先我們必須要先了解代理合約的相關內容，簽這份合約的優缺點在哪裡，合約是否有其必要性等這幾點來說明。

所謂的代理合約指的是仲介與買或賣的當事人，兩造間應有的相關責任與共識的一份合約，合約中有兩方在關於仲介與買賣方兩造間所規範的內容，其中無論是買房還是賣房，會有些雙方必須都有的共識規範，而這些規範責任的部分有很多其實是重疊的，因為通常最有爭議性的多是集中在買房時的代理合約，因此這篇文章的重點將只放在有關買方的代理合約上。

加州房地產協會現有的制式買房代理合約有三種，分別是獨家代理買家的代理合約 (exclusive)，非獨家代理買家的代理合約 (non-exclusive)，以及非關佣金的非獨家代理合約 (non-exclusive, not for compensation)，其中一般最常見，也最常被用到的是獨家代理的買家代理合約，所謂的獨家與非獨家兩者的主要區別在於 —— 仲介的佣金取得分別是根據提供給買家的房源及服務而有不同。其中獨家代理指的是，無論買方是以何種的方式，在什麼樣的情況下買到房子，仲介都有權要求取得佣金，如果佣金無法在賣方處取得，將由買方來支付仲介的佣金，此外獨家代理合約中還有包含房型，房價等的限定條款在內；而非獨家代理則會依據合約的說明，經過雙方的同意，只有幫客人處理過的房源或依所提供的服務，仲介才有索取佣金的權利。

至於非關佣金的非獨家代理合約，除了有非獨家代理合約的特性外，如同字面就是沒有佣金疑慮的單純的買方代理合約，也就是說仲介無論在任何情形下，都不會向所代理的買方追索佣金，主要在於對仲介的服務範圍及雙方之間的應有的責任做釐清的一份合約。當然不要誤解了，代理的仲介還是有權向賣方或第三方索取代理客戶期間應得的酬勞。幾乎所有的經紀公司，都會避免使用第三類的這份合約，當然，也很少有仲介會主動向客人介紹這樣的一份合約，理由很簡單，天下沒有白吃的午餐，當然也不會有願意可能會做白工的風險，所以有些人就直接認為簽這種合約跟沒簽一樣，事實上，那是因為對所謂的客戶(customer)與當事人(client)在房地產交易中的角色缺乏認知，或是認同混肴的緣故。

無論是哪一種的代理合約，總括來說，主要內容都可以分為三個部份，以下分別做個簡要的說明，合約的第一部分主要是雙方對代理的共識，包括代理期限，再一次聲明經紀人的代理關係，同時規範仲介需要提供的服務內容，以及當事人相對應有的責任；第二部份則規範了佣金的部分，有清楚的說明有關代理佣金如何支付的條文，及仲介收取的合理性等的條款；第三部份才是主要用來保護仲介的條款，以及仲介如果沒有做到合約中應有的責任時，客方如何申訴的項目。合約中會清楚的說明當兩造雙方有爭執時，法律上的程序，訴訟費的分配方式，及如何依不同的情況的申訴管道，這部分也同時提到任何一方都有權隨時終止合約，及終止的方式，及合約的效力等等的條款。


如果您問我那簽哪一種比較好，我當然會明白的告訴您，無論是三種的哪一種都有其存在的優點，而仲介的主要角色其實是做為買賣方間的一個媒介，建立一個緩衝地帶，透過白紙黑字的方式，讓雙方的交易在彼此有共識下能夠順利完成。其中比較要注意的是，因為不同仲介或仲介掛牌的經紀公司經營的方式不一定會相同，當客方被仲介要求簽獨家代理合約時，更需要看明白問清楚，對合約的內容能夠全面性的瞭解，尤其是佣金的部分，以及解約前後所有的相關程序，事後才不會有太多的爭議。

如果能在合作之前就把彼此間應有的相對責任白紙黑字寫下來，當然會有助於未來彼此的溝通，而且能讓買方能夠更清楚的知道代理仲介應該有的責任，而不是單方面的認為仲介的性質限於帶人看房子的誤導，同時也可以盡量避免在合作的過程中，因為認知不同而產生的誤解。而另一方面，透過合約的討論也可以同時讓買方有機會對有關經紀的服務項目，期待，佣金等的不同意見，向仲介提出來做更進一步的釐清。至於說到綁約的疑慮，合約中有清清楚楚地提到這份合約是revocable的，也就是任何一方都可以隨時終止合約，同時也有提供如果有終止合約不可避免的這種情況發生時，如何避免損及雙方權益的討論項目。而當雙方很不幸的有因為佣金分配的衝突產生時，兩造的任何一方這時可以很清楚的知道如何處理，而不一定要走對簿公堂的過道的共識。另一方面，這合約還有一個最大的功用就是，當雙方在簽下這份合約的當下，就如同有了相當於僱傭關係的法律效力存在，也就是買方正式委託該仲介為代表幫忙買房，被雇用的仲介除了必須要做到法律規定應有的仲介責任外，同時也要依據合約為當事人（僱主）爭取最大的利益。

不置可否，有很多時候地產仲介本身也要付起不教而殺的這個責任，如果客人方不明白以上不同代理合約其個別的獨特性，特別是獨家代理合約的特性及內容時，尤其是在買房時，如果運氣不好，碰到難以相處或是不能提供應好的服務的仲介的時後，說實話，是有可能會掉入綁約的陷阱；也或許會有仲介告訴您這是這行的規矩，或是說是公司規定的等等是是而非的理由，這也僅是個別的經紀公司的規定，並不是市場的潛規則，因為沒有這個合約，仲介仍然可以幫您買到房子，沒有問題的，唯一的差別只是過程中不可避免可能的責任義務的相對關係的不同而已。

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房屋公平法五個易踩紅線的項目

有許多的房東都是無心插柳而意外成為包租公或包租婆的，因此往往不像專業的房東或是專業的物業管理公司一樣，很有可能會很容易就忽視了房屋公平法的存在。美國的房屋公平法於1968年美國人權領袖馬丁路塞金遇刺之後的一週後誕生的，它的主要精神自然是在防止歧視，要求不論是房東或是專業的房地產管理公司都必須對待所有的「房客」一視同仁，不可以有所分別。

然而在現實生活中，因為不同文化及生活背景等種種的原因，再加上各個州有時會有額外加上的考慮類別，所以會造成很容易就不小心踩了紅線而不自知的可能，因此在這裏提供有關房屋公平法中，五個很容易疏忽的要點給當房東的讀者參考。

1. 聯邦法裡必須要知道的七個受保護的類別為種族，顏色，宗教，原國籍，性別，殘障，以及家庭的組成狀態等七項。除了以上的七項，加州另加以擴大又加上了性取向(sexual orientation)，性別認定及性別的說明(gender identity & expression)，婚姻狀態(marital status)，健康狀態(medical condition)，祖先血統(ancestry)，收入的來源，年齡，職業等更為廣泛的範圍。
2. 公平法裡最容易踩到紅線的就是有關family status的部分。例如不能在租屋廣告中提到只租女學生，夫妻，或是說到申請者必須是18歲以上等，因為類似這些的字句都有可能會因此觸法。當然，有原則就可以有例外，例如可以說所有18歲以上的成年人都必須要做背景調查，或是未成年必須要有監護人公正過的核准信函，或是有附帶游泳池的物業，可以在游泳池或健身中心的附帶條紋上加註18歲以下必須由成年人陪同使用等等的字句。
3. 上面說到了公平法的精神在必須對待所有的「房客」一視同仁，因此當申請者來租時，房東不能以假設性的考慮，主觀的認定出租單位是否適合該申請者，因此只告訴某申請者還有未出租單位，卻對另一個申請者卻有所隱瞞，這種在加州將有可能會被列入稱為arbitrary discrimination類，也就是隨機心證歧視的一種。
4. 由於公平法裡有許多模糊的空間，所以也往往會有許多的爭議，其中爭議最多的就是有關寵物的部分。是否允許房客飼養寵物是房東的決定，這點並無爭議，可是許多的房東卻也忽略了，有一部分的寵物不僅僅是寵物而已，還有可能是被稱為service animal的寵物，可能是貓，可能是狗等輔助性的動物。因此，當申請者提出證明所一同生活的寵物是經過認證過的改善生活起居或是身心健康的輔助性動物，房東是不能拒絕的。
5. 許多的房東或許是聽了週遭朋友的故事，往往為了避免麻煩，所以會考慮事先過濾掉政府低收入戶補助的申請者，因此會在廣告上寫著「No Section 8 」的字句。其實這也是很危險的，因為公平法裡已經很明白地告訴你，不可以依收入的來源來過濾申請者，那除了過濾背景外要如何避免可能被指違法的可能呢？其實很簡單的，因為雖然說不能查收入的來源，卻沒有禁止物業主審核申請者的信用與財務狀況，此外，Section 8的物業也必須要政府認證過後，才能合法出租給有政府補助的低收入戶。

另外附帶一提的是有時後房東可能會被房客的「歧視」指責嚇到，或許可能真的是做了什麼事，說了說麼話，或是租約條文上有什麼被挑惕的地方，也有可能完全沒有違法，也沒有踏到公平法的紅線，完完全全就是被嚇到了。許多這種情況下房客的行為或許只是要爭取更多的方便性，降低租金，或是全額拿回押金等等。因此，當房東碰到這種情況時，如果經過檢視或諮詢法律專家後，沒有發現任何的錯誤，自然可以照約行事，或是在情，理，法的兼顧下做出調整，否則房東就應當要嚴肅地面對這樣的指責，依不同的個案情況來做出補救，以免徒增困擾，希望以上說到的這幾點有關有關公平法的參考能對各位房東或是準房東有幫助。

I am not attorney, this article is meant for general tips, not as legal advice. For additional information, individual need to check with your state's Human Rights Commission, Bureau or Department of Real Estate, or Department of Consumer Affairs for information on your state's laws. 本人不是律師，這篇文章僅在於提供一般的常規，並非法律相關的意見，如個別讀者有需要進一步的相關資訊，建議向當地的房地產律師或是政府相關單位查詢。

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